Сдать квартиру без ремонта: кому её сдать и что сделать вместо ремонта

Квартиру без ремонта сдать можно, и тратить полмиллиона на отделку перед этим не обязательно: в случае из практики The·Rent такая смета при прибавке 17 000 ₽ в месяц закрылась бы только на 30-м месяце. Гражданский кодекс ждёт от собственника пригодного для жизни жилья и ничего не говорит о возрасте обоев.

Вместо ремонта за неделю делают пять недорогих дел, от вывоза хлама до проверки техники. Собственнику унаследованной однушки в хрущёвке или брежневке первым делом стоит понять, кто снимет её без перемен и какие дефекты попадут на фото. От этих двух ответов зависит, понадобится ли бригада вообще и какую цену ставить в объявление.

Закон ждёт исправную квартиру, отделку он не оценивает

Обязанность собственника сформулирована в пункте 1 статьи 676 ГК РФ: передать жильцу свободное помещение в состоянии, пригодном для проживания. Выцветший линолеум и кухонный гарнитур девяностых годов этому не мешают. Мешают течь под ванной, искрящая розетка, батарея, которая не греет, и окно, которое не закрывается.

Можно ли сдать квартиру без ремонта

Квартиру без ремонта сдать можно, если в ней исправны вода, канализация, электричество, отопление, двери и окна: статья 676 ГК РФ требует передать её в состоянии, пригодном для проживания. Спрос на такие квартиры в Москве есть. По данным «Инком-Недвижимость» за июнь 2026 года, устаревшие квартиры составляют около 15% массового предложения аренды, и их ставку считают по таким же объявлениям.

Вторая норма отвечает на вопрос, кто будет чинить старое после заселения. По статье 681 ГК РФ текущий ремонт лежит на жильце, капитальный на собственнике, если договор найма не распределил иначе. В квартире с изношенной сантехникой границу лучше провести в договоре прямо: замену отслужившего смесителя или бойлера оплачивает собственник, мелкие поломки по вине жильца устраняет жилец. Так спор о старом кране не дойдёт до залога.

Квартиры с «бабушкиным» ремонтом занимают около 15% рынка

«Бабушкиным» риелторы называют ремонт времён СССР, который с тех пор не обновляли: обои в цветочек, ковёр на стене, советская стенка, чугунная ванна. По данным «Инком-Недвижимость» в сообщении IRN.RU за июнь 2026 года, на такие квартиры приходится около 15% массовой арендной экспозиции Москвы. Год назад их было около пятой части, десять лет назад от 40 до 50%.

Те же цифры приводит РБК Недвижимость 8 июля 2026 года. Для собственника отсюда следует практический вывод: соседей по ценовой группе у такой квартиры немного, и ошибиться со ставкой в любую сторону легко.

Квартира без отделки в новостройке устроена иначе: жить в ней нельзя без работ, и условия сдачи там другие. Этот случай разобран отдельно в статье о том, как сдать квартиру в бетоне.

Портрет жильца решает, нужны ли вообще работы

Для старой квартиры к портрету жильца по порядку The·Rent добавляют вопрос, которого нет в стандартном списке: ради чего человек готов мириться с немодной отделкой. Ответы бывают разные, от цены до дороги до работы, и каждый ведёт к своему жильцу.

Из ответов обычно складываются три варианта, и каждый проверяют по своей квартире:

• человек или пара, которые выбирают по бюджету и времени в пути, им важнее метро в десяти минутах, чем цвет обоев;
• семья со своей мебелью, которой нужна площадь и тишина, а советскую стенку она попросит вывезти;
• жилец на длительный срок, который готов освежить мелочи сам, если это записано в договоре.

Под каждый портрет меняются вопросы первого звонка. Первому задают вопрос о сроке и доходе, второму о мебели, которую привезут, и о детях. Третьему нужен отдельный разговор: предложение «сделаем ремонт сами, а платить будем меньше» без сметы и договора означает спор через три месяца, и такой звонок разумно завершить вежливым отказом.

Пять дел вместо ремонта, и что из них видно на фото

Подготовка по порядку The·Rent идёт от дешёвого к дорогому. Жилец видит квартиру сначала на телефоне, поэтому мерилом служит фотография: дефект, который не попадает в кадр и не мешает жить, оставляют и честно записывают в акт.

1. Вывезти лишнее. Ковры со стен, сервант с посудой, коробки на шкафах. Шкафы освобождают примерно на 70%, чтобы жилец видел, куда положит свои вещи.
2. Отмыть. Налёт на кафеле, жёлтая затирка, жир на вытяжке и решётках радиаторов старят квартиру на фото сильнее, чем сами обои. Здесь чаще всего окупается клининг.
3. Починить мелочи. Подклеить стыки обоев, заменить сорванные ручки и розетки, перегоревшие лампы на лампы одной цветовой температуры, обновить герметик в ванной.
4. Проверить всё, что попадёт в опись. Холодильник, плита, стиральная машина, бойлер. Неисправную вещь чинят или вывозят: в описи остаётся только то, что работает.
5. Подать без личного. Убрать семейные фото и иконы, постелить однотонный текстиль, поставить свет в тёмные углы.

Что сделать в квартире перед сдачей, если ремонта нет

Перед сдачей квартиры без ремонта по порядку The·Rent делают пять шагов: вывозят лишнее и освобождают шкафы на 70%, проводят генеральную уборку, чинят мелочи вроде кранов, ручек, ламп и стыков обоев, проверяют технику из описи и убирают из кадра личные вещи. Работы занимают несколько дней, и квартира почти не простаивает. Старую мебель оставляют, вывозят или меняют выборочно по портрету жильца.

Оставить советский шкаф, вывезти его или заменить одну кровать решают по тому, кого вы ждёте; варианты разобраны в статье о том, сдавать ли квартиру с мебелью или без.

Расчёт на реальной квартире: 500 000 ₽ на ремонт или 0 ₽

Цифры этого случая из практики The·Rent удобнее читать таблицей: в ней план собственницы и то, чем всё закончилось.

Допустим самое выгодное для ремонта: он принёс бы те же 17 000 ₽ в месяц, что здесь дала подготовка. Тогда смета возвращалась бы так:

• через 12 месяцев прибавка составила бы 204 000 ₽, до сметы не хватает 296 000 ₽;
• через 18 месяцев 306 000 ₽, не хватает 194 000 ₽;
• смета закрывается только на 30-м месяце, скорее всего уже при втором или третьем жильце.

В расчёт не вошли месяцы работ. Пока бригада меняет полы, квартира не сдаётся, и каждый такой месяц отодвигает окупаемость ещё на одну ставку. Если вы всё-таки решили ремонтировать, бюджет считают заранее по формуле с простоем из статьи о том, какой ремонт делать под сдачу.

Ставку квартиры без ремонта считают по таким же квартирам

Для устаревшей квартиры главный фильтр выборки по порядку The·Rent касается уровня ремонта и мебели: старая отделка сравнивается со старой. Отремонтированные соседи по дому завышают ожидания, и звонков нет. Запущенные квартиры с неисправной сантехникой тянут цену вниз. Остальные фильтры и поправки описаны в методе расчёта ставки по сопоставимым объявлениям.

На сколько дешевле сдаётся квартира без ремонта

Квартира без ремонта сдаётся дешевле отремонтированной, а точную скидку показывают объявления с такой же старой отделкой. По данным «Инком-Недвижимость» за июнь 2026 года, устаревшая однушка в хрущёвках и брежневках старой Москвы стоит обычно 36–45 тыс. ₽ в месяц. Внутри диапазона цену двигают район, транспорт и подача: чистота, исправная техника, хорошие фото.

Диапазон агентства относится к однушкам массового фонда. Для сталинки он не подходит: в том же сообщении сталинку в престижном районе советуют освежить, чтобы она перешла в более высокую ценовую категорию. Это тот редкий случай, когда смету стоит хотя бы посчитать.

Честное описание и износ, записанный в акт

Объявление квартиры без ремонта начинают с того, что в ней исправно и удобно, а возраст отделки называют прямо: «ремонт старый, сантехника и проводка в порядке, кухня 1990-х». Слова «евроремонт» и «свежий ремонт» под такими фото приводят на показ людей, которые разворачиваются в прихожей. Как собрать текст под нужного жильца, разобрано в статье о том, как написать объявление о сдаче.

Старые дефекты записывают в акт приёма-передачи до передачи ключей. Рабочее правило The·Rent: дефект, которого нет на снимках дня заселения, при выезде почти не доказать. В квартире с отделкой прошлого века это бьёт по обеим сторонам: без записи потёртость на линолеуме через год выглядит как вина жильца, и спор об удержании из залога собственник, скорее всего, проиграет.

Формулировка должна позволить постороннему человеку найти дефект без подсказки:

• «Коридор, линолеум протёрт до основы у входной двери, участок 30 × 40 см»;
• «Комната, обои над диваном потёрты, полоса длиной около 50 см»;
• «Ванная, скол эмали на борту ванны, 2 см, ржавчины нет»;
• «Кухня, дверца навесного шкафа закрывается с усилием».

К каждой строке прикладывают фото с датой, а номер снимка вписывают в акт. Полный порядок обхода по комнатам есть в статье об акте приёма-передачи, вещи и технику записывают в опись, как показано в материале об описи имущества. Отдельно в договоре стоит указать, что износ, записанный в акте при заселении, к ущербу при выезде не относится.

Частые вопросы

Менять ли старые обои и кухню перед сдачей

Старые обои и кухню перед сдачей меняют только там, где дефект виден на фото и мешает жить: оторванный лист над плитой, разбухшая столешница, дверца без петли. Целые, пусть и немодные обои подклеивают по стыкам и оставляют. Замена кухни целиком относится уже к ремонту и проходит проверку правилом 12–18 месяцев: если прибавка к ставке её не вернёт, гарнитур остаётся.

Когда квартире со старым ремонтом всё-таки нужен ремонт

Ремонт квартире со старой отделкой нужен в двух случаях. Первый: она непригодна для жизни, например течёт стояк, не держит проводка или не греет отопление, и такие работы делают до показов при любом бюджете. Второй: после подготовки квартира две недели не собирает звонков, а объявлений того же уровня в районе почти нет. Тогда смету проверяют правилом 12–18 месяцев с учётом простоя.

Можно ли сдать квартиру без ремонта жильцу с собакой или кошкой

Квартиру без ремонта жильцу с животным сдают на общих условиях: пункт договора о животных с условиями содержания и порядком возмещения ущерба, плюс фото полов и дверей в день заселения. Старая отделка не освобождает от этой записи. Свежие царапины на старой двери при выезде отличают от прежнего износа только по снимкам из акта.

Следующий шаг: оценить квартиру в нынешнем виде

Когда пять дел сделаны и износ записан, остаётся понять, во сколько обойдётся простой и какую ставку выдержит ваша квартира. Остальные материалы о квартирах разного типа собраны в разделе о типах квартир. Если хотите услышать цифру до любых вложений, оставьте заявку на бесплатную оценку квартиры: мы посмотрим квартиру такой, какая она есть, и скажем, что исправить до съёмки.