Сдать квартиру в бетоне можно, а получится ли, зависит от трёх условий. Первое: жилец согласен жить в квартире, которую доделывает сам, и это согласие записано вместе с состоянием квартиры в договоре и акте.

Второе: ремонт оформлен как обязательство со сметой и графиком зачёта в счёт платы по этапам. Третье: собственник готов к ставке намного ниже рыночной, по оценке «Инком-Недвижимость» в пересказе РБК (ноябрь 2025) скидка под ремонт составляет 50–70%.

Собственнику, который получил ключи от новостройки без отделки и не хочет сейчас вкладываться в ремонт, сначала нужно решить, кому он передаёт квартиру: человеку, который будет в ней жить и строить, или пустым стенам под чужие коробки.

Квартира без отделки сдаётся только как жильё

«Квартирой в бетоне» называют жильё от застройщика без чистовой и черновой отделки: голые стены без стяжки и разводки. White box (вайтбокс) означает следующую ступень: черновые работы сделаны, остаётся чистовая отделка. Для договора разница большая, потому что во втором случае жить можно почти сразу.

Можно ли сдать квартиру в бетоне

Квартиру в бетоне сдать можно, если жилец будет в ней жить и сам доделывает отделку по договору. По пункту 1 статьи 673 ГК РФ объектом найма служит помещение, пригодное для постоянного проживания, а статья 676 обязывает собственника передать его в пригодном состоянии. Поэтому состояние на день передачи, согласие жильца на работы и порядок их зачёта в плату фиксируют в договоре найма и акте.

Квартиру, в которой человек будет жить, сдают по договору найма (статья 673 ГК РФ); в объявлениях его привычно зовут арендой. Пригодность квартиры без отделки зависит от её фактического состояния на день передачи, поэтому это состояние и согласие жильца на работы стороны описывают в акте и подтверждают подписями.

Склад к этой схеме не подходит. Часть 1 статьи 17 ЖК РФ называет жилое помещение предназначенным для проживания граждан, а статья 678 ГК РФ обязывает нанимателя использовать его только для проживания. Пустая квартира, заставленная стройматериалами, этому назначению не соответствует.

Квартиры без отделки снимают редко и с большой скидкой

Спрос на такие квартиры узкий. По данным «Инком-Недвижимость» в материале РБК Недвижимости от 7 ноября 2025 года, без ремонта сдаётся около 5% квартир в новостройках Москвы, годом раньше было 3%. В агентстве «Миэль» долю оценили в 1%, а Est-a-Tet по данным агрегаторов насчитала на конец октября 2025 года не больше 200 квартир без отделки на рынке аренды.

Кто снимает квартиры без отделки

Квартиры без отделки, по оценкам риелторов в пересказе РБК (ноябрь 2025), чаще всего снимают под временное проживание рабочих или как склад для стройматериалов. Долгий найм с ремонтом силами жильца встречается редко и обычно длится несколько месяцев. Интерес выше к квартирам white box, где остаётся только чистовая отделка, а полностью бетонные, по словам представителя «Миэль», почти не востребованы.

Цена зависит от того, под что сдают. По оценке «Инком-Недвижимость» в том же материале, скидка к ставке аналогичной пригодной квартиры составляет 15–20% под склад и 50–70% под ремонт, в зависимости от объёма работ. Иногда договариваются о нескольких месяцах без платы, а затем о скидке 15–30% исходя из сметы. Представитель «Миэль» называла и символическую ставку 10–20 тыс. ₽ в месяц при обязательстве жильца сделать ремонт.

Из тех же оценок следует главное для собственника: при скидке 50–70% основную часть платы за первый год жилец вносит работами. Если работы не записаны так же строго, как деньги, собственник получает жильца по низкой цене и квартиру в том же бетоне.

Закон о ремонте и улучшениях работает по умолчанию

Гражданский кодекс распределяет ремонт между сторонами, но для чистовой отделки с нуля его правил недостаточно. Каждая норма ниже работает, только если договор не установил иное, поэтому вывод у таблицы один: всё про ремонт пишут в договор прямо.

Норма Что говорит Что записать в договор
Ст. 681 ГК РФ Текущий ремонт на жильце, капитальный на собственнике, если договор не установил иное Какие работы делает жилец, за чей счёт и в какой срок
Ст. 678 ГК РФ Переустройство и реконструкция только с согласия собственника Письменное согласие с перечнем работ и запрет всего, что за его пределами
Ч. 1 ст. 25 ЖК РФ Перенос сетей и сантехники с изменением техпаспорта считается переустройством Сантехнику и электрику ставят по проекту застройщика, перенос запрещён
Ст. 623 ГК РФ Для аренды: неотделимые улучшения с согласия возмещаются, если договор не говорит иное Кому остаются улучшения и что возмещается при досрочном выезде
Ст. 410 ГК РФ Встречные однородные требования прекращаются зачётом по заявлению одной стороны Сумма зачёта по каждому принятому этапу и график

Статья 623 написана в главе об аренде. К найму её можно применить только по аналогии закона, которую допускает пункт 1 статьи 6 ГК РФ, и исход спора о положенной жильцу компенсации заранее не известен. Единственный надёжный способ снять этот вопрос: прямо записать в договоре, что неотделимые улучшения остаются собственнику и возмещаются только в пределах графика зачёта.

Ремонт в счёт платы оформляют восемью пунктами

Порядок The·Rent для договора найма содержит 14 пунктов. Для квартиры без отделки к ним добавляется блок о ремонте. Его можно оформить разделом договора или дополнительным соглашением, подписанным в тот же день.

  1. Перечень работ и смета приложением: что делается в каждой комнате, из каких материалов, по какой цене.
  2. Материалы: кто покупает, как согласуются образцы, какими чеками подтверждаются расходы.
  3. Этапы и сроки: сначала стяжка с электрикой, потом стены с сантехникой, в конце полы.
  4. Акт приёмки каждого этапа с фото, подписанный обеими сторонами.
  5. График зачёта: сумма, которая засчитывается в плату после каждого принятого этапа, и месяцы, в которые плата снижается.
  6. Запрет переустройства и перепланировки без письменного согласия собственника.
  7. Улучшения: неотделимые остаются собственнику, отделимые, вроде мебели и светильников жильца, жилец забирает.
  8. Досрочный выезд: расчёт по принятым этапам и незачтённому остатку, срок расчёта.

Как оформить ремонт жильцом в счёт аренды

Ремонт жильцом в счёт арендной платы оформляют в договоре найма или в дополнительном соглашении к нему. В документ включают смету с перечнем работ, порядок покупки материалов и подтверждения расходов, сроки этапов и акт приёмки каждого этапа. Зачёт стоимости работ в плату по статье 410 ГК РФ проводят только после принятого этапа и по графику, а улучшения и расчёт при досрочном выезде описывают отдельным пунктом.

Месяцы без платы в начале договора работают как арендные каникулы, только с обязательством жильца. Остальные пункты договора найма собраны в статье о пунктах договора, которые защищают собственника.

В день передачи ключей фиксируют исходный «бетон». Рабочее правило The·Rent здесь особенно наглядно: что не снято в день передачи, при выезде доказывать почти нечем. Для квартиры без отделки в акт вносят состояние окон и входной двери, электрощита, стояков и счётчиков с показаниями, а в каждой комнате снимают все поверхности. Общий порядок акта описан в статье об акте приёма-передачи.

Чек-лист для квартиры в бетоне: пункты договора о ремонте в счёт платы, акт в день передачи и то, что подписывать нельзя
Ремонт жильцом в счёт платы защищён, только если смета, этапы, акты приёмки и график зачёта подписаны до передачи ключей.

Условный расчёт: сколько месяцев зачёта покрывает смета

Условный пример: пригодная квартира в том же доме сдавалась бы за 72 000 ₽ в месяц. Жилец берёт на себя отделку по смете 600 000 ₽, а в счёт работ договор снижает плату вдвое, до 36 000 ₽. Зачёт 36 000 ₽ в месяц покрывает смету за 600 000 ÷ 36 000 ≈ 17 месяцев: 16 полных месяцев и 24 000 ₽ в семнадцатом. Потом жилец платит полную ставку.

Налог при этом считают со всей платы, включая часть, внесённую работами: для НДФЛ доход в виде работ облагается по их стоимости (п. 1 ст. 211 НК РФ).

Месяц выезда Зачтено в плату Работы приняты по актам Кто кому должен по договору
17-й, по графику 600 000 ₽ 600 000 ₽ Расчёт закрыт, квартира с отделкой
8-й, досрочно 288 000 ₽ 400 000 ₽ Незачтённые 112 000 ₽: возмещать или нет, решает пункт 8
8-й, досрочно 288 000 ₽ 150 000 ₽ Жилец должен 138 000 ₽ платы, работ меньше зачтённого

Таблица показывает, почему зачёт идёт по актам, а не по календарю. В третьей строке жилец прожил восемь месяцев по половинной ставке, а работ сделал на сумму меньше зачтённой. Если график привязан только к месяцам, разницу придётся требовать отдельно, вплоть до суда. Если к актам этапов, недостающую плату он вносит деньгами.

Риски модели и защита по каждому

Представитель «Миэль» в материале РБК объясняет, зачем в договоре подробно фиксируют сроки, этапы и объём работ: чтобы жильцы не жили по низкой цене без выполнения обязательств. Остальные риски вытекают из той же схемы.

Риск Чем грозит собственнику Защита в договоре и акте
Качество работ Переделка за свой счёт после выезда Материалы и образцы в смете, приёмка этапа с фото
Срыв сроков Квартира месяцами в стройке по низкой ставке Сроки этапов, полная ставка за месяцы просрочки этапа
Жизнь без работ Скидка без ремонта Зачёт только по подписанному акту этапа
Переустройство Перенос сетей без согласования, проблемы с техпаспортом Письменный запрет, сантехника и электрика по проекту
Улучшения Требование компенсации по аналогии со ст. 623 Пункт о том, что неотделимые улучшения остаются собственнику
Досрочный выезд Спор о незачтённом остатке Пункт 8 с формулой расчёта

Если этап сорван, порядок такой же, как при любом нарушении договора: зафиксировать перепиской и фото, направить письменную претензию со сроком в канале из договора, затем уведомить о расторжении по основаниям договора. Отключать свет или менять замки нельзя, это самоуправство.

Минимальная отделка своими силами бывает проще

Модель «ремонт в счёт платы» требует от собственника времени: смету проверяют, этапы принимают, акты подписывают. Если отделка нужна простая и бюджет на неё есть, минимальный ремонт силами своей бригады часто проще: квартира сдаётся по рыночной ставке пригодного жилья, а договор остаётся стандартным. Как посчитать, окупится ли такой бюджет, показано в статье о ремонте квартиры под сдачу.

Квартира со старой, но жилой отделкой устроена по-другому, и для неё работает подготовка без ремонта, разобранная в статье о том, как сдать квартиру без ремонта. Другие типы квартир собраны в разделе о типах квартир и их сдаче.

Если вы ещё выбираете между двумя путями, оставьте заявку на бесплатную оценку квартиры: мы скажем, какую ставку квартира получит после минимальной отделки. А сдавать квартиру в бетоне не стоит тому жильцу, который отказывается подписывать смету, акты этапов и график зачёта: без этих трёх бумаг ремонт в счёт платы превращается в скидку без ремонта.