Объявление о сдаче квартиры складывается из шести блоков: заголовок, параметры квартиры, ставка с коммунальными платежами, условия найма, честное описание, фото всех помещений. Условия о сроке, залоге, животных и договоре ставят в текст до звонка, потому что именно они отсеивают неподходящих людей. Без них телефон звонит чаще, а до показа доходят единицы.

Собственнику, который выставляет квартиру впервые или переписывает объявление после недели тишины, текст начинать рано. Сначала решают, кто в этой квартире будет жить и на каких условиях: из этих ответов строки объявления пишутся почти сами.

Схема из шести шагов: от портрета жильца к тексту, фото, проверке и пересмотру объявления о сдаче через 7 и 10 дней
Текст объявления пишется после портрета жильца, поэтому условия в нём отсеивают неподходящих людей ещё до звонка.

Сначала портрет жильца, потом текст

До черновика собственник по порядку The·Rent принимает за квартиру шесть решений: состав жильцов, срок, доходная планка под ставку, хрупкие вещи, запреты и способ оплаты. Объявление затем читается как ответы на эти решения. Строка «для пары или семьи из трёх человек» сообщает состав, «от 11 месяцев» срок, «оплата переводом» деньги. Доходную планку в текст не выносят: её сверяют уже при звонке.

Правила квартиры превращаются в строку «не курить, без субаренды». Если ответа на какой-то из шести вопросов нет, в объявлении появляется пустое место, и его заполняют звонками: люди спрашивают по телефону то, что могли прочитать.

Шесть блоков объявления и что делает каждый

Каждый блок решает свою задачу: одни приводят нужных людей, другие отсеивают тех, кому квартира не подойдёт.

Блок Что писать Кого приводит или отсеивает
Заголовок Тип и площадь, станция и время пешком, одна сильная деталь Отсеивает тех, кому не подходит локация, ещё в списке выдачи
Параметры Этаж и лифт, тип дома, планировка, мебель и техника по списку Снимает вопросы «есть ли стиральная машина» и «какой этаж»
Ставка и платежи Сумма в рублях, кто платит счётчики и интернет, размер залога Отсеивает тех, чей бюджет ниже, до звонка
Условия найма Срок договора, дата заселения, животные, курение, состав жильцов Отсеивает тех, кто ищет на два месяца или с собакой при запрете
Описание Состояние ремонта честно, недостатки и как они решены Снижает число отказов на показе
Фото Все комнаты, кухня, санузел, вид, при дневном свете Решает, откроют ли объявление вообще

Что писать в объявлении о сдаче квартиры

В объявлении о сдаче квартиры пишут параметры квартиры, ставку с условиями найма так, чтобы жилец понял до звонка, подходит ли ему вариант. Параметры: площадь, этаж, тип дома, мебель с техникой по списку. Ставка в рублях с отдельной строкой о коммунальных платежах и залоге. Условия: срок договора, дата заселения, правила о животных и курении, готовность к договору с описью. Состояние ремонта описывают честно, вместе с недостатками.

Заголовок и первые строки видны раньше фото

В списке объявлений человек видит заголовок, первое фото, цену, одну-две строки текста. Решение открыть карточку принимается за секунды, поэтому в заголовок идут проверяемые факты: «Двухкомнатная 54 м², 7 минут до метро, окна во двор». Оценочные слова вроде «уютная» или «отличная» места занимают, а выбор не облегчают: их пишет каждый второй собственник.

Первые строки текста повторяют главное из портрета: для кого квартира и на каких условиях. «Квартира для семьи или пары на длительный срок, при заселении договор с описью, оплата переводом». Такая строка сама отвечает звонящему, который ищет жильё на месяц или без договора, и он закрывает объявление, не тратя ваше время.

Условия, которые отсекают лишних до звонка

Сколько звонков дойдёт до показа, решают условия, напечатанные в тексте. Из всех обращений по объявлению фильтр The·Rent до показа проходят около 15%. Собственнику, который условий не написал, то же сито приходится включать на каждом звонке и тратить минуты на тех, кто ищет жильё на месяц или без бумаг.

  • Срок: «договор найма от 11 месяцев». Отсеивает тех, кто ищет временное жильё.
  • Залог (в законе обеспечительный платёж, в быту депозит): сумма и то, что он возвращается по акту при выезде. Размер и условия удержания разобраны в статье о залоге при сдаче квартиры.
  • Животные: «по согласованию, с отдельным пунктом в договоре» или «без животных». Запрет относится к правилам квартиры, к людям он отношения не имеет.
  • Оплата: «переводом на счёт по договору, первый месяц и залог при подписании».
  • Документы: «договор, опись имущества, акт приёма-передачи». Человек, который рассчитывал жить без бумаг, звонить не станет.
  • Регистрация: если вы готовы оформить регистрацию по месту пребывания, так и напишите, это ответ на частый вопрос.

Звонки после такого текста всё равно будут, но разговор начнётся с вопросов, которые нельзя прочитать: кто будет жить, где работает, почему переезжает. Что спросить по телефону и как дальше проверить кандидата по документам, описано в материале о проверке арендатора квартиры.

Фото: что убрать и в каком порядке снимать

До съёмки квартиру освобождают: шкафы примерно на 70% пустые, личных вещей в кадре нет, ни семейных фото, ни икон, ни коллекций. Если уборка и мелкий ремонт ещё впереди, сначала закончите их, а затем снимайте: переснимать квартиру после ремонта дольше, чем один раз подождать. Что сделать в квартире перед съёмкой и какой ремонт имеет смысл, разобрано в статье о ремонте под сдачу.

Какие фото нужны для объявления об аренде

Для объявления об аренде нужны актуальные фото каждой комнаты, кухни, санузла, прихожей и вида из окна, снятые при дневном свете и без личных вещей; актуальные снимки всех помещений советуют и рекомендации Яндекс Аренды. Кадров нужно столько, чтобы каждое помещение попало хотя бы в один общий план. Первым ставят самый светлый общий вид главной комнаты, потому что именно его видно в списке. Недостатки не прячут: показ всё равно их откроет.

Порядок кадров повторяет путь человека по квартире: главная комната общим планом, вторая комната, кухня с рабочей зоной и техникой, санузел, прихожая с шкафом, вид из окна, двор или вход в подъезд. Снимают горизонтально, из угла, на уровне груди, при включённом свете в тёмных зонах.

Фото для объявления и фото для акта при заселении решают разные задачи. Первые продают квартиру, вторые фиксируют каждую царапину и показания счётчиков. Съёмку для акта делают в день передачи ключей, в присутствии жильца, по правилам из статьи об акте приёма-передачи квартиры.

Недопустимые формулировки и их замены

Объявление собирает людей по условиям квартиры, а не по их происхождению. Формулировки, которые отбирают жильцов по национальности, расе, религии, полу или наличию детей как принципу, The·Rent не использует: они сужают круг кандидатов, не защищают квартиру и отталкивают тех, кто платит аккуратно. Квартиру защищают проверяемые вещи: документы, доход, история платежей, договор с описью.

Нельзя писать Что заменяет по смыслу
Требования по национальности, гражданству или цвету кожи «Договор по паспорту, для иностранного гражданина оформляем миграционный учёт»
Требования по вероисповеданию Правила квартиры, одинаковые для всех: не курить, без субаренды
«Только мужчинам» или «только девушкам» как принцип «Все, кто будет жить, вписываются в договор»
«Без детей» как принцип «Сколько человек будет жить, укажите при звонке»; хрупкие вещи вносятся в опись
Возрастные рамки «Нужен подтверждённый доход, ставка не больше трети дохода семьи»
Оценки людей и ярлыки «Рады отзыву прежнего собственника»

Что нельзя писать в объявлении о сдаче

В объявлении о сдаче нельзя писать требования к национальности, расе, религии, полу жильца и запрет на детей как принцип: такие формулировки отбирают людей не по надёжности. Их заменяют объективными условиями, которые одинаковы для всех: договор по паспорту, подтверждённый доход, отзыв прежнего собственника, правила квартиры о курении и субаренде. Животные и состав жильцов описываются как условия договора, а не как оценка человека.

Обещания в тексте тоже имеют вес. Объявление, адресованное всем, по статье 437 ГК РФ считается приглашением делать предложения, если в нём прямо не сказано иное. Собственник не обязан подписать договор с первым позвонившим. Но жилец сверит договор с текстом, и расхождение в ставке, залоге или мебели заканчивает разговор раньше подписи.

Шаблон объявления на условном примере

Условный пример, цифры и детали придуманы для иллюстрации: однокомнатная 38 м² в кирпичном доме, 7 минут пешком до метро, ставка 52 000 ₽.

Однокомнатная 38 м², 7 минут до метро, кирпичный дом, 5/9 этаж

Сдаётся на длительный срок, договор найма от 11 месяцев. Квартира светлая, окна во двор, ремонт пять лет назад, на кухне новая плита.

Мебель: диван, кровать 160 см, шкаф-купе, стол, стулья. Техника: холодильник, стиральная машина, плита, микроволновка. Интернет подключён.

Ставка 52 000 ₽ в месяц, счётчики воды и электричества оплачивает жилец по показаниям. Залог 52 000 ₽, возвращается при выезде по акту.

Не курить в квартире, без субаренды. Животные по согласованию, отдельным пунктом договора. При заселении договор с описью, акт с фото, оплата переводом. Готовы оформить регистрацию по месту пребывания.

Заселение с 1 декабря. Показы в будние вечера и по выходным.

Каждая строка шаблона отвечает на вопрос из портрета жильца. Ставка взята не с потолка: как получить её из похожих свежих объявлений, показано в материале о том, за сколько сдать квартиру. Слово «залог» выбрано одно на весь текст, а сумма названа рядом с порядком возврата.

Перед публикацией и через 7–10 дней

Перед публикацией текст проверяют по короткому списку. Ошибки на этом шаге стоят звонков, которых не будет.

  • Цена в рублях, коммунальные платежи и залог названы отдельно.
  • Условия совпадают с тем, что будет в договоре найма.
  • Ни одной формулировки о национальности, религии, поле или детях как принципе.
  • Фото свежие, дневные, без личных вещей, первое фото самое светлое.
  • На всех площадках одна ставка и одни условия.
  • В календаре записаны две даты: седьмой и десятый день после публикации.
Чек-лист объявления о сдаче квартиры: цена, условия, фото и даты пересмотра, без дискриминационных требований к жильцам
Объявление готово к публикации, когда условия совпадают с договором, а отбор жильцов идёт только по объективным признакам.

После публикации объявление живёт по двум датам из ориентира The·Rent. Седьмой день без единого звонка говорит о витрине: меняют первый кадр, заголовок и две верхние строки, сумму оставляют. Десятый день без показов говорит о цене, и её сдвигают на 3–5%. Если объявление висит дольше и не работает, причины разобраны в статье о том, почему не звонят по объявлению.

Частые вопросы

Указывать ли в объявлении точный адрес

Точный адрес в объявлении собственнику указывать не обязательно: для выбора жильцу хватает улицы или района, станции и времени пешком. Номер квартиры и этаж с подъездом называют при записи на показ, когда человек прошёл первый звонок. Так вы не собираете случайных визитёров у двери, а жилец всё равно видит, подходит ли ему локация.

Писать ли о недостатках квартиры

Недостатки квартиры в объявлении называют коротко и вместе с решением: «окна на проспект, стоят шумоизоляционные стеклопакеты», «санузел совмещённый, есть стиральная машина». Скрытый недостаток всё равно откроется на показе, и время на дорогу у обеих сторон уйдёт впустую. Честная строка отсеивает тех, для кого это важно, и повышает доверие остальных.

Нужно ли размещать объявление на нескольких площадках

Объявление о сдаче размещают на двух-трёх площадках, где ищут жильё в вашем районе, например на Циане, Авито и Яндекс Недвижимости, и на каждой ставят одну ставку и одинаковые условия. Разные цены на разных площадках вызывают торг и вопросы о том, какая из цифр верная. Объявление обновляют везде одновременно: при снижении ставки на 3–5% меняют сумму сразу во всех местах.

После объявления начинается отбор

Хорошее объявление приводит меньше звонков, но звонят те, кому квартира подходит. Следующий шаг после публикации: звонок с показом, затем проверка документов; всё это разобрано в статье о том, как проверить арендатора.

Объявление закрывает один шаг маршрута, соседние шаги описаны в маршруте сдачи, а материалы о тексте и снимках собраны в разделе об объявлении и фото. Готовить объявление самому необязательно: мы сделаем фото, напишем текст и разместим его, а начать можно с заявки на бесплатную оценку квартиры.