Можно ли сдавать квартиру по ДДУ до регистрации права собственности

Сдавать квартиру по ДДУ (договору участия в долевом строительстве) можно, но ответ зависит от двух условий: записано ли ваше право собственности в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) и что говорит о сдаче кредитный договор, если квартира в ипотеке. Пока записи нет, дольщик по закону ещё не собственник, даже с ключами на руках. После выписки ЕГРН новостройку сдают как любую другую квартиру.

Ключи по акту у вас уже на руках, квитанции за коммунальные услуги приходят, а квартира стоит пустой. Выбор у вас между двумя путями: подписать договор найма сейчас или подготовить квартиру и выйти к жильцам в день, когда придёт выписка.

Ответ зависит от одной записи в ЕГРН

Можно ли сдавать квартиру по ДДУ

Квартиру по ДДУ сдавать можно после регистрации права собственности: право на новую квартиру возникает с момента записи в ЕГРН, а сдавать имущество вправе его собственник. До регистрации дольщик собственником не считается, и договор найма, подписанный в этот период, держится на праве, которого в реестре ещё нет. Безопасный порядок такой: акт, выписка ЕГРН с вашим именем, затем договор.

Правило записано в двух нормах Гражданского кодекса. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ), а права на такое имущество появляются с момента записи в реестре (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Право сдачи принадлежит собственнику или лицу, которое он или закон на это уполномочил (ст. 608 ГК РФ).

Если в договоре с застройщиком стоит слово «апартаменты», вопрос о регистрации решается так же, но договор с жильцом и налог будут другими. Отличаются и правила регистрации жильца. Эти отличия разобраны в статье о том, как сдать апартаменты.

Акт приёма-передачи: ключи и коммунальные, но не собственность

Можно ли сдавать квартиру до регистрации собственности

Квартиру до регистрации собственности сдавать рискованно: передаточный акт подтверждает, что застройщик передал квартиру, а дольщик её принял, но собственником его не делает. С даты акта у дольщика появляется обязанность платить за жильё и коммунальные услуги. Права сдавать, которое можно показать жильцу выпиской из реестра, акт не даёт.

Передачу квартиры застройщик и дольщик оформляют передаточным актом или иным документом о передаче (ч. 1 ст. 8 закона № 214-ФЗ). С этого же дня Жилищный кодекс возлагает на дольщика плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Расходы начинаются с акта, а доход по закону может начаться только после регистрации, и этот разрыв в несколько недель приходится закладывать в расчёт.

Акт ценен для сдачи по другой причине. В нём записаны состояние квартиры и недостатки, а значит, это первая точка отсчёта для будущей описи. Перед подписанием договора найма опись по комнатам с фото составляют заново: жилец принимает квартиру уже у собственника.

Регистрация после акта: 30 рабочих дней на подачу

Право собственности дольщика после передачи квартиры подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 16 закона № 214-ФЗ). Если квартира уже поставлена на кадастровый учёт, заявление о ней застройщик обязан направить в электронной форме не позднее 30 рабочих дней со дня подписания передаточного акта, по ч. 6 той же статьи. Срок считают в рабочих днях, поэтому на календаре он растягивается примерно на полтора месяца.

Сколько займёт сама регистрация после подачи, закон о долевом строительстве не говорит. Чтобы не гадать, у застройщика спрашивают дату отправки заявления, а затем проверяют появление записи, заказав выписку ЕГРН на свою квартиру. Если 30 рабочих дней прошли, а заявление не отправлено, письменный запрос застройщику со ссылкой на ч. 6 ст. 16 оставляет след, которого нет у звонка.

Риски договора, подписанного до выписки

Единой позиции о судьбе договора найма, который дольщик подписал до регистрации своего права, нет, и признан ли такой договор действительным, в споре решит суд. Для собственника это значит одно: на подпись договора уходит ваша уверенность, а не право в реестре.

Что может пойти не так у договора до выписки:

1. Жилец перестаёт платить и ссылается на то, что вы не собственник. Подтвердить право документом из ЕГРН пока нечем.
2. Договор на год и дольше создаёт обременение, которое регистрируют в реестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Без записи о вашем праве регистрировать его не к чему.
3. Регистрация права задерживается из-за ошибки в документах застройщика, а жилец уже живёт по договору со сроком.
4. При ипотеке банк узнаёт о сдаче раньше, чем вы проверили кредитный договор. Как читать пункт о сдаче, разобрано в статье о сдаче ипотечной квартиры.

Схемы вроде договора от имени застройщика или безвозмездного пользования с тайной оплатой риск не убирают, а добавляют к нему спор о назначении платежей. Если жилец готов заселиться прямо сейчас, честнее назвать ему дату выписки и подписать договор в тот же день.

Чек-лист перед подписанием договора

Договор найма подписывают, когда все пункты чек-листа закрыты:

• акт приёма-передачи подписан, недостатки из него устранены или записаны;
• выписка ЕГРН показывает вас собственником квартиры;
• при ипотеке получен ответ банка или в кредитном договоре нет условия о согласии;
• лицевой счёт за коммунальные услуги открыт на ваше имя, договор с управляющей компанией подписан;
• показания счётчиков записаны, комплекты ключей пересчитаны;
• опись по комнатам с фото готова к приложению к договору.

Опись в новостройке короче, чем в обжитой квартире, но фото новых полов и техники в день заселения потом служат доказательством, если при выезде спорят о повреждениях. Как описать вещи, показано в статье об описи имущества к договору.

Недели ожидания уходят на подготовку

Что делать, если хочется сдать сразу после акта

Сдать квартиру сразу после акта надёжнее всего так: квартиру готовят к показам, пока застройщик подаёт документы на регистрацию, а договор найма подписывают в день получения выписки ЕГРН. Застройщик отправляет заявление не позднее 30 рабочих дней после акта, и за эти недели успевают закончить подготовку, съёмку и расчёт ставки. Показы до выписки возможны, если жилец знает дату договора.

Подготовку ведут по порядку The·Rent, от дешёвого к дорогому. В новостройке он короче, чем во вторичке, но шаги те же:

1. Вывезти строительный мусор, затем отмыть окна и сантехнику после отделочников.
2. Мелкий ремонт: доводчики, ручки, лампы, швы, всё, что застройщик не устранил по акту.
3. Проверить технику и сантехнику, которые попадут в опись.
4. Решить, с мебелью или без, исходя из того, кто будет жить: пара, семья или сотрудник компании.
5. Лёгкий хоумстейджинг без личных вещей: текстиль, свет, одна-две детали.

В новостройке соблазн доделать всё «как для себя» особенно велик, но рабочее правило The·Rent здесь то же: вложение, которое не окупается повышением ставки за 12–18 месяцев, не делается. Если застройщик передал квартиру без отделки, до покупки материалов сравнивают два пути: доделать самому или сдать как есть. Этот выбор разобран в статье о сдаче квартиры в бетоне, а расчёт окупаемости ремонта есть в материале о ремонте под сдачу.

Ставку считают до выписки по ориентиру The·Rent: 8–12 сопоставимых объявлений в том же корпусе или квартале, только висящих меньше 2–3 недель. В новом доме квартиры могут выйти в сдачу одновременно, и тогда цены в объявлениях меняются быстро. Как собрать выборку и сделать поправки, показано в статье о ставке по сопоставимым, а как подать квартиру на фото без ремонта, в статье о хоумстейджинге.

Частые вопросы

Кто платит коммунальные услуги, пока нет выписки

Коммунальные услуги за квартиру по ДДУ до выписки ЕГРН платит дольщик: обязанность возникает с даты передаточного акта по п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса. Если в квартире до регистрации никто не живёт, платежи за отопление и содержание дома всё равно начисляются. Поэтому квитанции с первого месяца после акта сохраняют вместе с актом.

Можно ли показывать квартиру жильцам до регистрации

Показывать квартиру по ДДУ жильцам до регистрации права можно: показ не передаёт квартиру в пользование и договором найма не оформляется. Жильцу честно называют ожидаемую дату выписки и подписание договора в тот же день. Ключи и деньги до выписки не передают, иначе договорённость превращается в тот самый договор до регистрации.

Меняется ли порядок, если квартира куплена по переуступке

Квартиру, купленную по договору уступки прав по ДДУ, сдают в том же порядке: собственником новый дольщик становится после регистрации права в ЕГРН, а до неё у него есть только права по договору с застройщиком. Порядок не меняется: сначала акт и выписка, затем проверки перед договором найма. Так же ждут записи в ЕГРН и с новой квартирой, которую город предоставил взамен старой: её особенности разобраны в статье о том, можно ли сдавать квартиру по реновации.

Порядок для новостройки

Квартиру по ДДУ сдают в три шага: акт, выписка ЕГРН с вашим именем, договор найма с описью. Недели между первым и вторым шагом уходят на подготовку квартиры и расчёт ставки, поэтому к дню выписки квартира уже готова к показам. Соседние случаи с новостройками и апартаментами собраны в разделе апартаменты и новостройки.

Чтобы в день выписки объявление уже висело с обоснованной ценой, ставку для новостройки можно получить заранее через бесплатную оценку квартиры на главной странице the-rent.ru.