Патент на сдачу квартиры в аренду: когда он выгоднее самозанятости

Патент на сдачу квартиры выгоден, когда сходятся три параметра: дом относится к самой дешёвой группе районов по закону Москвы № 53, арендная плата высокая для своей площади, а квартира почти не простаивает. Цену патента считают не от договора найма, а от суммы, которую закон назначил квартире, и оформить его может только индивидуальный предприниматель, у которого сверху идут страховые взносы.

Если вы слышали, что патент стоит «фиксированно и один раз в год», проверьте два числа до регистрации ИП: потенциальный доход, который закон Москвы назначил вашей квартире, и взносы за год. Ниже таблица по площади и районам, расчёт на ставке 80 000 ₽ в месяц и суммы, с которых патент начинает выигрывать.

Патент выдают только ИП и считают не от реальной арендной платы

Патентная система налогообложения (ПСН) распространяется на сдачу в аренду собственных жилых помещений по подпункту 19 пункта 2 статьи 346.43 НК РФ. Её плательщики, по статье 346.44, индивидуальные предприниматели, поэтому собственнику без статуса ИП патент не выдадут: сначала регистрация предпринимателя, затем заявление на патент.

Кто может купить патент на сдачу квартиры

Патент на сдачу квартиры может получить собственник, зарегистрированный как индивидуальный предприниматель, у которого не больше 15 наёмных работников и доход по патентным видам деятельности в 2026 году не превысил 20 млн ₽ (в 2027 году порог 15 млн ₽). Общая площадь его жилых помещений не должна быть больше 600 кв. м. Одновременно оставаться самозанятым нельзя.

Налог по патенту 6% по статье 346.50 НК РФ. База налога не ваша реальная арендная плата, а потенциально возможный годовой доход, размер которого устанавливает закон субъекта (пункт 7 статьи 346.43). Сумма не меняется, если ставка в договоре выше или ниже, и не уменьшается, если квартира стояла пустой.

Цена патента в Москве зависит от площади и района

Сколько стоит патент на сдачу квартиры в Москве

Стоимость патента на сдачу квартиры в Москве находят в три действия: берут площадь из выписки ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), определяют группу района по пункту 20.1 закона г. Москвы № 53 и считают 6% от потенциального дохода в нужной строке. Например, квартира 64 кв. м в Митино попадает в строку от 50 до 75 кв. м и окраинную колонку: 6% от 840 000 ₽ дают 50 400 ₽ за год до индексации.

В таблице потенциальный годовой доход по закону г. Москвы от 31.10.2012 № 53 в редакции от 26.11.2025, налог 6% считается от этих сумм. В третью колонку закон включает три округа (Зеленоградский, Троицкий, Новомосковский) и отдельные районы: Северное и Южное Бутово, Солнцево, Ново-Переделкино, Митино, Куркино, Некрасовку, Косино-Ухтомский и ещё несколько. Квартира с машино-местом в том же доме считается одним объектом.

Суммы ежегодно индексируются на коэффициент-дефлятор (статья 1.1 закона № 53), поэтому реальная цена патента на 2026 год выше сумм из таблицы. Точную цену на свой срок и район покажет сервис ФНС patent.nalog.ru: в нём задают год и число месяцев, затем инспекцию и муниципальное образование, вид деятельности с площадью.

Взносы ИП определяют итог года

Взносы за себя ИП начисляются с первого дня статуса, даже если жильца ещё нет: фиксированная часть за 2026 год 57 390 ₽ (пункт 1.2 статьи 430 НК РФ). Дополнительный 1% берут с дохода выше 300 000 ₽, и для патента доходом служит сумма из московской таблицы (подпункт 5 пункта 9 статьи 430). У квартиры в Митино это 5 400 ₽, всего 62 790 ₽.

ИП без работников и выплат физлицам уменьшает налог по патенту на уплаченные взносы полностью, без ограничения в 50% (пункт 1.2 статьи 346.51). Отсюда простая формула: за год собственник отдаёт большую из двух сумм, налог по патенту или взносы. Уменьшение заявляют в инспекцию по правилам той же статьи, поэтому порядок проверьте до срока оплаты первой части.

Если патент взят на 6–12 месяцев, треть налога платят не позднее 90 календарных дней от начала его действия, остальные две трети до окончания срока; при окончании 31 декабря оплата до 28 декабря (пункт 2 статьи 346.51). Патент короче шести месяцев оплачивают целиком до его окончания. Выдают его на срок от одного до двенадцати месяцев в пределах календарного года.

Патент или самозанятость: расчёт на 80 000 ₽ в месяц

Условная ситуация: двушка 58 кв. м, жилец готов подписать договор найма на год с оплатой 80 000 ₽ в месяц, всего 960 000 ₽. Собственник ещё не вводил свой адрес в patent.nalog.ru и не знает, в какую колонку закона № 53 попадёт дом, поэтому в таблице ниже все три колонки без индексации. Вычет 10 000 ₽ по НПД он израсходовал раньше.

Строка окраинного района показывает, из чего на деле складывается цена патента: налог 50 400 ₽ целиком гасится взносами, и собственник фактически оплачивает только взносы ИП, 62 790 ₽. Налог с чеков при жильце-компании выходит 57 600 ₽, на 5 190 ₽ меньше. Регистрировать ИП ради такой квартиры нет смысла ни в одной колонке закона № 53.

Что выгоднее: патент или самозанятость

Патент выгоднее самозанятости, если 4% годовой арендной платы больше итоговой цены патента. Проверка занимает три шага: в сервисе patent.nalog.ru задать период, инспекцию, муниципальное образование и площадь; сравнить полученную сумму со взносами ИП и взять большую; умножить её на 25. Если годовая плата по договору найма меньше результата, патент проигрывает, и открывать ИП нет смысла.

Патент не подходит в пяти ситуациях

• Вы не готовы регистрировать ИП и платить взносы каждый год, пока статус действует.
• Квартира часто простаивает: налог по патенту не уменьшится, а при НПД месяцы без жильца налога не дают.
• Арендная плата ниже порогов из расчёта выше: тогда патент дороже самозанятости даже на окраине.
• Доход по патентным видам деятельности приближается к 20 млн ₽ за 2026 год или 15 млн ₽ за 2027 год (подпункт 1 пункта 6 статьи 346.45 НК РФ).
• Жилых помещений у предпринимателя больше 600 кв. м: по примечанию к таблице закона № 53 патент на сдачу жилья тогда не применяется.

Сильная сторона патента в запасе по доходу: ПСН теряют только после 20 млн ₽ доходов по всем патентам за 2026 год, поэтому дорогую квартиру или несколько квартир можно вести на одном ИП. Потолок по площади тоже высокий: 600 кв. м жилья у предпринимателя. Когда арендная плата выходит за 2,4 млн ₽ в год, выбор сводится к патенту и декларации; общий вывод сделан в статье о налоге при сдаче квартиры.

Частые вопросы

Нужен ли патент на каждую квартиру отдельно?

Потенциальный доход по закону Москвы № 53 установлен на один объект, поэтому для двух квартир стоимость патента считают по каждой из них и складывают. Если квартиры в разных группах районов или разной площади, суммы тоже разные. Перед подачей заявления посчитайте каждый объект в сервисе patent.nalog.ru отдельно.

Можно ли взять патент на часть года?

Патент на сдачу квартиры можно взять на срок от одного до двенадцати месяцев в пределах календарного года (пункт 5 статьи 346.45 НК РФ). Сумму на выбранное число месяцев покажет patent.nalog.ru, где срок задают в месяцах. Фиксированные взносы ИП установлены за расчётный период по статье 430, поэтому до регистрации посчитайте их за неполный год вместе с ценой патента.

Подходит ли патент для квартиры в Московской области?

Патент на квартиру в Подмосковье считают по закону Московской области: потенциальный доход по пункту 7 статьи 346.43 НК РФ устанавливает каждый субъект. Цифры московского закона № 53 из таблицы выше к городам области не применяются. Стоимость для своего муниципального образования посчитайте в сервисе patent.nalog.ru, выбрав инспекцию Московской области.

Итог расчёта для одной квартиры

По расчёту двушка остаётся без ИП, а пересчитать решение имеет смысл в двух случаях: жилец-человек согласится платить больше 130 000 ₽ в месяц или в квартиру въедет компания. До 130 000 ₽ 4% с чеков не дотягивают даже до 62 790 ₽, самого дешёвого патента со взносами для такой площади. Регистрация и цикл чеков собраны в инструкции для собственника на НПД; ставку поможет подобрать бесплатная оценка квартиры.