ОКВЭД для сдачи квартиры в аренду: какой код нужен ИП и когда он не нужен вовсе

Нужен ли код ОКВЭД для сдачи квартиры в аренду, зависит от того, в каком статусе вы сдаёте. Собственник-физлицо на налоге на доходы физических лиц (НДФЛ) и самозанятый код не выбирают вовсе. Индивидуальный предприниматель (ИП), который сдаёт жильё надолго, указывает в реестре код 68.20.1, а для посуточной сдачи классификатор отводит другую группировку, 55.20.

ОКВЭД расшифровывается как Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, его коды записывают в ЕГРИП (Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей). Если вы заполняете заявление о регистрации ИП или уже работаете предпринимателем с другим кодом, решение складывается из трёх ответов: кто ваш арендатор, на какой срок он снимает и какой режим налога вы выбрали.

Код нужен только предпринимателю

Нужен ли ОКВЭД самозанятому

Самозанятому, то есть плательщику налога на профессиональный доход (НПД), код ОКВЭД не нужен: на учёт его ставят по заявлению, сведениям паспорта и фотографии, а через личный кабинет налогоплательщика паспорт и фото не требуются (ч. 2 ст. 5 закона № 422-ФЗ). Выбора вида деятельности в этой процедуре нет. Закон о НПД прямо допускает этот режим только для сдачи жилых помещений.

Собственник, который сдаёт свою квартиру как обычный гражданин и платит 13% НДФЛ, тоже ничего не регистрирует. Предпринимательство без юридического лица начинается с регистрации ИП (п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса, ГК РФ), а код ОКВЭД существует только как запись в реестре предпринимателей.

У физлица вопрос «какой код ставить» заменяет вопрос «какой режим выбрать», и строки для ОКВЭД в нём нет. Сравнение НДФЛ с самозанятостью на одной ставке приведено в статье о налоге при сдаче квартиры, регистрация в приложении описана в инструкции для самозанятого.

Код становится обязательным, когда собственник регистрирует ИП: например, доход от сдачи вышел за лимит самозанятых или собственник уже предприниматель и ведёт сдачу внутри ИП.

68.20.1 и соседние коды классификатора

Какой ОКВЭД нужен для сдачи квартиры

Для долгосрочной сдачи квартиры предприниматель указывает код 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом». По тексту классификатора ОК 029-2014 группировка 68.20 включает аренду меблированных и немеблированных квартир, предназначенных для долговременного проживания, обычно на ежемесячной или ежегодной основе. Код 68.20 без последней цифры тоже допустим, но 68.20.1 точнее.

Закон требует указывать в ЕГРИП код не менее чем из четырёх цифровых знаков (пп. «о» п. 2 ст. 5 закона № 129-ФЗ), поэтому «68.2» не подойдёт, а «68.20» и «68.20.1» подойдут. Соседние коды легко перепутать, их назначение видно в таблице.

Граница между 68.20 и 55.20 проведена в самом классификаторе. Группировка 55.20 описывает места для временного проживания на ежедневной или еженедельной основе, а квартиры для долгосрочного проживания относит к 68.20.

Слова «собственным или арендованным» в названии 68.20.1 означают, что тот же код покрывает и квартиру, которую предприниматель сам снял и пересдаёт. Отдельный код для субаренды не нужен.

Портрет арендатора подсказывает код и режим

Вопросы портрета жильца задают перед объявлением. У предпринимателя они заодно определяют строку в ЕГРИП: кто арендатор, на какой срок он заселяется, сколько квартир сдаётся всего.

Кто снимает. С гражданином подписывают договор найма, с организацией — договор аренды. На код это влияет косвенно: доход от юрлица у самозанятого идёт по ставке 6%, и при постоянных корпоративных жильцах регистрация ИП с упрощённой системой или патентом может оказаться удобнее.

На какой срок. Жилец на год или 11 месяцев означает 68.20.1. Гости на несколько суток означают 55.20, и с таким кодом сдача уже выглядит как отдельная деятельность.

Сколько квартир. Одна запись 68.20.1 в реестре покрывает любое число квартир, отдельный код на каждую не заводят. От числа квартир и общей суммы платы зависит другое, понадобится ли регистрация предпринимателя; этот выбор с расчётами разобран в статье о сдаче квартиры как ИП.

Если портрет говорит «человек, надолго, одна квартира, доход ниже лимита», ИП и код могут не понадобиться вовсе.

Карта ошибок с кодом

Шесть типичных ошибок с кодом расставлены на карте по вероятности и цене. Оценки условные: карта показывает порядок величин, статистики за ней нет.

1. Физлицо регистрирует ИП «ради правильного кода». Код при сдаче одной квартиры жильцу-человеку не нужен, а ИП приносит обязательные взносы даже за месяцы без жильца.
2. ИП с другим основным кодом начинает сдавать квартиру. Дополнительный код 68.20.1 добавляют заявлением.
3. ИП на патенте не подаёт заявление на патент, ожидая кода. Патент выдают по виду деятельности из Налогового кодекса (НК), об этом ниже.
4. Посуточная сдача под кодом 68.20.1. Классификатор относит краткосрочное проживание к 55.20, и код в ЕГРИП разойдётся с тем, что предприниматель делает фактически.
5. Управление чужими квартирами за вознаграждение под 68.20. Услуга управления описана в 68.32; код сдачи своей квартиры её не покрывает.
6. Апартаменты под 68.20.1. Нежилое помещение относится к 68.20.2, а налог для самозанятых закон прямо допускает только для жилья.

Режим налога привязан к виду деятельности из НК

Патент на сдачу жилья выдают на вид деятельности из перечня Налогового кодекса: «сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых помещений» (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ). Совпадения с кодом ОКВЭД статья не требует.

Одно из условий патента касается дохода: право на режим теряют, если доход по всем патентным видам деятельности за 2025 год или в течение 2026 года превысил 20 млн ₽, а начиная с 2027 года порог 15 млн ₽ (пп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ). Цену патента по району Москвы считает статья о патенте на сдачу квартиры.

На упрощённой системе налогообложения (УСН) с объектом «доходы» предприниматель платит с полученной арендной платы 6%, если закон региона не снизил ставку (ст. 346.20 НК РФ). Отдельного списка кодов для УСН при сдаче жилья нет, режим выбирают уведомлением, код записан в реестре отдельно.

Сам по себе код ОКВЭД не превращает сдачу в бизнес и не защищает от такой оценки: вопрос, обязан ли собственник быть предпринимателем, решают признаки систематичности. Предпринимательство без регистрации становится уголовным делом по ч. 1 ст. 171 Уголовного кодекса (УК РФ) только при крупном ущербе свыше 3,5 млн ₽; подробности в статье о сдаче как предпринимательстве.

Основной код теперь может поменять статистика

Закон от 28.12.2024 № 529-ФЗ разделил коды ОКВЭД в реестре на два типа. Коды «заявительного типа» предприниматель указывает сам. Коды «отчётного типа» с процентными долями видов деятельности передаёт в регистрирующий орган Росстат в порядке, установленном Правительством (пп. «о.1» п. 2 и п. 4 ст. 5 закона № 129-ФЗ).

После того как отчётные коды внесены, прежние заявленные коды остаются в реестре, но уже как дополнительные. Для собственника, который сдаёт квартиры внутри ИП с другим основным бизнесом, это значит: основной вид деятельности в выписке определят по фактическим долям. Если арендная плата составляет большую часть выручки, основным по данным статистики может стать 68.20.1.

Сроки передачи таких кодов закон оставил на отдельную норму и решения Правительства, их сверяют на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС). Пока отчётные коды в реестр не внесены, предприниматель может сам сменить основной заявленный код; дополнительные коды он вправе менять в любое время (п. 5.4 ст. 5 закона № 129-ФЗ).

Порядок добавления кода в реестр

Порядок для ИП, который начинает сдавать квартиру:

1. Проверьте выписку ЕГРИП. В ней видно, какие коды уже записаны.
2. Выберите код. Для жильца надолго 68.20.1; если ИП открывается ради сдачи, его ставят основным, если бизнес другой, дополнительным.
3. Подайте заявление об изменении сведений. Об изменении сведений в реестре ИП сообщает в течение семи рабочих дней (п. 5 ст. 5 закона № 129-ФЗ); удобнее подать заявление до подписания первого договора.
4. Проверьте выписку повторно. Новый код должен появиться в разделе о видах деятельности.
5. Сверьте режим налога. УСН, патент или НПД выбирают отдельно от кода; сравнение режимов есть в статье о сдаче квартиры как ИП.

Можно ли сдавать квартиру без нужного ОКВЭД

Сдавать квартиру без кода ОКВЭД физлицо на НДФЛ и самозанятый вправе всегда: код у них не предусмотрен. Предпринимателю, который сдаёт жильё внутри ИП, код 68.20.1 добавляют заявлением в регистрирующий орган. Статья 14.25 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП РФ) предусматривает ответственность за несвоевременное или недостоверное представление сведений в этот орган; применяется ли она к ИП в вашей ситуации, уточните в инспекции.

Частые вопросы

Какой код для апартаментов

Апартаменты по документам нежилые, поэтому предприниматель указывает для их сдачи код 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». Налог для самозанятых закон прямо допускает только для жилья, поэтому для апартаментов надёжнее НДФЛ или режимы ИП. Чем ещё сдача апартаментов отличается от обычной квартиры, разобрано в статье о сдаче апартаментов.

Нужно ли менять код, если ИП переходит на НПД

Код 68.20.1 при переходе предпринимателя на налог для самозанятых в реестре остаётся, менять его не нужно: режим налога и код ОКВЭД записываются раздельно. Самозанятость ставят через приложение «Мой налог» или личный кабинет, а с УСН уходят уведомлением. Сроки уведомления о прекращении упрощённой системы указаны в законе о НПД, их сверяют до перехода.

Нужен ли код, если квартиру у самозанятого снимает компания

Код ОКВЭД самозанятому не нужен и тогда, когда арендатор организация: режим НПД кодов не использует вовсе. Меняется ставка, с платы компании налог 6% вместо 4%, и чек формируют с идентификационным номером налогоплательщика (ИНН) арендатора. Договор с организацией по закону называется договором аренды, жить в квартире будут её сотрудники. Регистрация ИП ради одного корпоративного арендатора не требуется, пока доход за год не выше 2,4 млн ₽.

Код выбран: дальше режим налога ИП

Следующее решение после кода касается денег: УСН, патент или самозанятость внутри ИП. Расчёт четырёх вариантов на одной ставке приведён в статье о сдаче квартиры как ИП, другие материалы раздела собраны на странице о налогах собственника. Если вопросы с налогом решены и пора искать жильца, начните с бесплатной оценки квартиры на главной странице.