С квартиры за 76 000 ₽ в месяц собственник платит 118 560 ₽ налога на доходы физических лиц (НДФЛ) за год, и законно уменьшить эту сумму могут только обычные вычеты НДФЛ: стандартные на детей, социальные за лечение и обучение, имущественные за покупку своего жилья. Отдельного вычета для сдачи квартиры нет, а расходы на ремонт, мебель и коммунальные платежи собственник-физлицо из дохода не вычитает.

Самозанятому из уменьшений доступен только разовый вычет 10 000 ₽, предпринимателю на упрощённой системе 6% налог гасят страховые взносы. Если вы недавно купили себе жильё или оплачиваете лечение, сначала посчитайте, сколько вычетов вы ещё не получили: от этого зависит, какой режим налога для аренды окажется дешевле в ближайшие годы.

Есть ли налоговый вычет при сдаче квартиры

Налоговый вычет при сдаче квартиры есть только в форме обычных вычетов НДФЛ. Арендная плата входит в основную налоговую базу, а её по пункту 3 статьи 210 Налогового кодекса (НК РФ) уменьшают вычеты статей 218–221 кодекса. Поэтому вычет на ребёнка, на лечение или на покупку жилья работает и с доходом от жильца, если вы платите 13% и подаёте декларацию.

Расходы на квартиру налог с аренды не уменьшают

Список профессиональных вычетов, то есть права вычесть расходы из дохода, закрыт в статье 221 НК РФ. Он адресован индивидуальным предпринимателям, исполнителям работ и услуг по гражданско-правовым договорам, авторам. Человека, который сдаёт свою квартиру, там нет, поэтому налог считают со всей полученной арендной платы.

Обратное утверждение встречается, в том числе в региональных публикациях налоговой службы: например, в материале управления Федеральной налоговой службы (УФНС) по Бурятии от 18.02.2026 сказано, что базу можно уменьшить на расходы, связанные со сдачей, вплоть до ремонта и страховки. Для собственника без статуса предпринимателя это расходится с текстом статьи 221. Если включить такие расходы в 3-НДФЛ, при камеральной проверке их, скорее всего, снимут и доначислят налог.

Можно ли уменьшить налог с аренды на расходы

Уменьшить НДФЛ с аренды на расходы по квартире собственник-физлицо не может: статья 221 НК РФ не даёт профессионального вычета за сдачу жилья. Ремонт, мебель, страховка и коммунальные платежи из дохода не вычитаются. Расходы учитывает только индивидуальный предприниматель: на общем режиме по статье 221 или на упрощённой системе «доходы минус расходы» по ставке 15% (ст. 346.20 НК РФ).

Деньги на подготовку квартиры возвращает ставка, а не налог. Рабочее правило The·Rent: вложение, которое не окупается прибавкой к арендной плате за 12–18 месяцев, не делается. Как посчитать такую окупаемость до покупки обоев и техники, разобрано в статье о ремонте квартиры под сдачу.

Три вида вычетов, которые работают с арендной платой

Сколько возвращает каждый вид вычета, видно на условной двушке за 76 000 ₽ в месяц. Аренда здесь единственный доход собственника, поэтому все 912 000 ₽ за год ложатся в основную базу по ставке 13%.

Вычет Норма Лимит Что вернёт при 912 000 ₽ аренды
Стандартный на детей ст. 218 п. 1 подп. 4 1 400 ₽ на первого, 2 800 ₽ на второго, 6 000 ₽ на третьего в месяц, пока база с начала года не превысит 450 000 ₽ на одного ребёнка 5 месяцев × 1 400 ₽, налог меньше на 910 ₽
Социальный за лечение или обучение ст. 219 п. 1–2 расходы до 150 000 ₽ в год в совокупности, обучение ребёнка до 110 000 ₽ при лечении на 150 000 ₽ налог меньше на 19 500 ₽
Имущественный за покупку жилья ст. 220 п. 3–4 расходы до 2 000 000 ₽ на покупку и до 3 000 000 ₽ на проценты по ипотеке весь налог года, 118 560 ₽, остаток 141 440 ₽ переходит на следующие годы

Лимит 450 000 ₽ для детского вычета считают по всей основной базе, и арендная плата в неё входит. При ставке 76 000 ₽ порог пройден уже в июне, а если есть ещё и зарплата, вычет закончится раньше. Стандартный вычет, который не дал работодатель, пересчитывают по декларации (пункт 4 статьи 218).

Имущественный вычет на покупку жилья дают один раз (пункт 11 статьи 220), но неиспользованный остаток в пределах 2 млн ₽ переходит на следующую покупку жилья. Собственник на пенсии вправе перенести его остаток на три предыдущих года, и для сдающих квартиру пенсионеров этот путь разобран в статье о налоге, когда пенсионер сдаёт квартиру.

Каскад налога на 912 000 ₽ в год при разных режимах

Каскад НДФЛ с аренды 912 000 ₽ в год: вычеты на лечение и ребёнка снижают налог со 118 560 до 98 150 ₽
Условный пример: вычеты НДФЛ уменьшают налог с аренды только при декларации по ставке 13%, расходы на квартиру в каскад не входят.

Тот же доход в 912 000 ₽ облагается по-разному в зависимости от режима, и вычеты НДФЛ работают только в строках с НДФЛ:

Режим Расчёт Платёж за год
НДФЛ без вычетов 13% × 912 000 ₽ 118 560 ₽
НДФЛ с лечением 150 000 ₽ и вычетом на ребёнка 13% × (912 000 − 150 000 − 7 000) ₽ 98 150 ₽
НДФЛ при неиспользованном вычете за покупку жилья налог возвращается целиком 0 ₽ в итоге года
Самозанятость, вычет 10 000 ₽ израсходован 4% × 912 000 ₽ 36 480 ₽
Самозанятость в первый год с вычетом 36 480 − 9 120 ₽ 27 360 ₽
ИП на упрощённой системе 6% налог 54 720 ₽ гасится взносами 57 390 + 6 120 ₽ 63 510 ₽ взносов, налог 0 ₽

Два других режима вычеты НДФЛ не используют. Доход самозанятого, плательщика налога на профессиональный доход (НПД), освобождён от НДФЛ (часть 8 статьи 2 закона 422-ФЗ), у него есть лишь бонус 9 120 ₽ в первый год. Индивидуальный предприниматель (ИП) на упрощённой системе (УСН) «доходы» гасит 6% взносами за себя (п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ).

Неиспользованный имущественный вычет делает НДФЛ выгоднее самозанятости

Самозанятость дешевле НДФЛ, пока вычеты не в игре. Расклад меняется, когда у собственника есть неиспользованный имущественный вычет.

  • Купили себе квартиру за 2 млн ₽ и дороже и вычет ещё не получали: к возврату до 260 000 ₽. НДФЛ с аренды в примере, 118 560 ₽ в год, он покрывает больше двух лет, и все эти годы налог по декларации возвращается. Самозанятость за те же два года обошлась бы примерно в 64 000 ₽ без возможности что-то вернуть.
  • Платите ипотеку за своё жильё: вычет с процентов до 3 млн ₽ расходов тянется годами и снова возвращает налог только при НДФЛ.
  • Вычет исчерпан, детей и лечения нет: самозанятость при сдаче человеку дешевле, на 76 000 ₽ в месяц разница с НДФЛ составит 82 080 ₽ в год.
  • Годовой доход выше 2,4 млн ₽: самозанятость закрыта, а НДФЛ на сумму превышения считают по ставке 15%, и вычеты снова становятся главным способом уменьшить налог; другой путь, регистрация ИП, разобран в статье о сдаче квартиры как ИП.

Перейти с НДФЛ на самозанятость можно с любого месяца, когда вычет закончится. Доход до даты регистрации декларируют по НДФЛ, после неё облагают по 4%.

Вычет заявляют в той же 3-НДФЛ, что и доход от аренды

Для собственника из примера пакет выглядит так: договор покупки своей квартиры с платёжками, справка банка об уплаченных процентах, справки клиники об оплате лечения. В декларации сначала показывают 912 000 ₽ арендной платы, затем вычеты, и налог берут только с остатка. Срок для декларации с арендой задан пунктом 1 статьи 229 НК РФ, это 30 апреля.

Частые вопросы

Можно ли зачесть налог с аренды в другие вычеты

НДФЛ, уплаченный с аренды, засчитывают в имущественный и социальный вычеты так же, как налог с зарплаты: арендная плата входит в основную налоговую базу по пункту 3 статьи 210 НК РФ. Для этого доход от жильца декларируют по ставке 13% в 3-НДФЛ, а вычет заявляют в той же декларации с документами о покупке жилья, лечении или обучении.

Есть ли налоговый вычет для самозанятого, который сдаёт квартиру

Налоговый вычет для самозанятого при сдаче квартиры только один: 10 000 ₽ по статье 12 закона 422-ФЗ, который снижает ставку с 4% до 3%, пока сумма не израсходована. Вычеты НДФЛ на детей, лечение или покупку жилья к доходу на НПД не применяются, потому что НДФЛ с него не платят. Если такой вычет у вас есть, сравните режимы на своей ставке.

Уменьшают ли налог коммунальные платежи, которые оплачивает собственник

Коммунальные платежи, которые собственник оплачивает за сданную квартиру, налог с аренды не уменьшают: статья 221 НК РФ не даёт физлицу вычета расходов. Если жилец возмещает коммунальные отдельно от арендной платы, условия разделите в договоре найма. Как налоговая отнесётся к возмещению по счётчикам, уточните в своей инспекции до первой декларации.

Вычет посчитан: сверить режим налога по своей ставке

Когда остаток вычетов известен, выбор режима сводится к арифметике: 13% с годовой арендной платы минус возврат против 4% без возврата. Пороги, на которых меняется самый дешёвый вариант, показаны в разборе трёх режимов налога с аренды, раздел целиком открывается со страницы о налогах собственника.

Для квартиры, которую вы только готовите к сдаче, расчёт стартует с арендной платы. Ориентир ставки даст заявка на бесплатную оценку квартиры, и с этой цифрой таблицу выше несложно пересчитать под собственные вычеты.