Сдавать квартиру как ИП: УСН или патент и когда ИП не нужен

Нет: чтобы сдавать одну свою квартиру, регистрироваться предпринимателем не обязательно, и чаще всего это невыгодно. Сдавать квартиру как ИП означает платить взносы за себя, 57 390 ₽ за 2026 год, даже за месяцы без жильца, сдавать декларацию и перечислять авансы по УСН. Регистрацию оправдывают две вещи: доход выше лимита самозанятых 2,4 млн ₽ в год или несколько квартир, купленных под аренду.

Собственнику, который услышал про «6% через ИП вместо 13%», честнее сравнивать предпринимателя с самозанятостью. Решение складывается из расчёта четырёх режимов на одной ставке, точки, с которой УСН перестаёт упираться во взносы, и обязанностей ИП в течение года.

Физлицо сдаёт квартиру законно и без регистрации

Закон не требует регистрироваться ИП, чтобы сдать собственную квартиру. Предпринимательской статья 2 ГК РФ называет деятельность на свой риск, направленную на систематическое получение прибыли, в том числе от пользования имуществом. Временная сдача квартиры, купленной для себя или полученной по наследству, под это описание обычно не подпадает. Признаки, по которым налоговая видит бизнес, разобраны в статье о том, когда сдача квартиры считается предпринимательством.

Нужно ли открывать ИП, чтобы сдавать квартиру

Открывать ИП, чтобы сдавать одну свою квартиру, не нужно: физлицо законно платит НДФЛ 13% с декларацией или 4% как самозанятый, если жилец человек. Статус предпринимателя нужен, когда сдача становится систематическим бизнесом, например при нескольких квартирах, купленных под аренду. Он же остаётся единственным путём с низкой ставкой, когда годовой доход превышает лимит самозанятых 2,4 млн ₽.

Три режима у собственника-предпринимателя

Какой налог у ИП при сдаче квартиры

Налог у ИП при сдаче квартиры зависит от выбранного режима: на упрощённой системе (УСН) с объектом «доходы» 6% от полученной арендной платы, с объектом «доходы минус расходы» 15% от разницы (статья 346.20 НК РФ). На патенте 6% от потенциального дохода по закону Москвы. ИП вправе выбрать и налог для самозанятых.

Второй режим предпринимателя, патент, привязан к площади квартиры и району, а не к сумме в договоре найма: потенциальный доход назначает закон Москвы, и он не уменьшается, если жилец съехал раньше срока. Как найти свою строку в таблице и сколько стоит патент на год, показано в статье о патенте на сдачу квартиры.

Налог на профессиональный доход (НПД, режим самозанятых) по части 1 статьи 4 закона 422-ФЗ доступен и предпринимателю. ИП на НПД не платит обязательных взносов за себя: закон 167-ФЗ исключает таких ИП из числа страхователей (статья 6), если они не вступили в пенсионное страхование добровольно.

Взносы задают нижнюю планку платежей ИП

Когда предприниматель регистрируется ради одной квартиры, первые деньги уходят в фиксированные взносы: 57 390 ₽ за 2026 год и 61 154 ₽ за 2027 год по пункту 1.2 статьи 430 НК РФ. Процент сверху, 1%, берут лишь с той части дохода, что выше 300 000 ₽. Пустая квартира фиксированную часть не отменяет.

ИП на УСН «доходы» уменьшает налог на взносы за этот же год (пункт 3.1 статьи 346.21 НК РФ). Пока 6% от арендной платы меньше взносов, налог к уплате обнуляется и весь расход ИП равен взносам. Когда 6% становятся больше, расход равен 6% от дохода, а взносы входят в эту сумму.

Граница находится из одного уравнения: 6% от дохода равны 57 390 ₽ плюс 1% с превышения 300 000 ₽. Решение около 1 087 800 ₽ в год, примерно 90 650 ₽ в месяц. Ниже этой суммы ИП на УСН платит 57–65 тысяч рублей в год почти независимо от ставки, а самозанятый с той же квартиры отдал бы 4%, то есть меньше 43 600 ₽.

Студия за 100 000 ₽ в месяц: четыре режима на одной ставке

Условный пример: собственник студии до 50 кв. м сдаёт её человеку по договору найма за 100 000 ₽ в месяц без простоя и решает, регистрировать ли ИП. Суммы патента взяты по закону г. Москвы № 53 без индексации на дефлятор, с ней они выше.

Предприниматель на УСН в этом примере перечисляет в бюджет две суммы: 66 390 ₽ взносов и 5 610 ₽ налога после уменьшения. Вместе они дают ровно 6% от годовой арендной платы, поэтому взносы на такой ставке не добавляются сверху, а прячутся внутри налога.

Что выгоднее: ИП на УСН, патент или самозанятость

Регистрация ИП на УСН или патенте ради одной квартиры с жильцом-человеком почти всегда проигрывает статусу самозанятого: у предпринимателя к налогу добавляются обязательные взносы, декларация и авансы, а у самозанятого остаются 4% и приложение. Выигрывать ИП начинает, когда доход превышает 2,4 млн ₽ в год. С жильцом-компанией ставка НПД тоже 6%, и до этого лимита самозанятость обходится не дороже упрощёнки.

ИП выигрывает за лимитом самозанятых

НПД закрывается, когда доход за календарный год превышает 2,4 млн ₽ (пункт 8 части 2 статьи 4 закона 422-ФЗ). Дальше выбор идёт между НДФЛ по шкале и режимами ИП, и здесь предприниматель выигрывает заметно.

Условный пример: собственник сдаёт несколько квартир и получает 3 000 000 ₽ арендной платы за год. По пункту 1 статьи 224 НК РФ НДФЛ составит 312 000 ₽ за первые 2,4 млн ₽ и 15% с остатка, ещё 90 000 ₽, всего 402 000 ₽. На УСН «доходы» налог 180 000 ₽, взносы 84 390 ₽ входят в эту сумму через уменьшение. Разница 222 000 ₽ в год в пользу ИП.

Жилец-компания уравнивает два режима. Когда арендную плату перечисляет организация, ставка НПД 6% (статья 10 закона 422-ФЗ), как на УСН «доходы», и на 1 200 000 ₽ обе строки дают 72 000 ₽. Если в ближайший год появятся ещё квартиры и доход выйдет за лимит, ИП на УСН разумно открыть заранее.

Выбор налогового маршрута здесь сводится к трём проверкам. Первая: годовая арендная плата со всех квартир выше 2,4 млн ₽ или нет. Вторая: кто платит, человек или компания. Третья: годовой доход выше 1,09 млн ₽, где УСН перестаёт упираться во взносы, или ниже.

Обязанности ИП на УСН в течение года

Регистрация ИП добавляет календарь, которого у физлица на НПД нет. Обязанности по НК РФ:

1. Уведомить инспекцию о переходе на УСН не позднее 30 календарных дней с даты постановки на учёт как ИП (пункт 2 статьи 346.13).
2. Платить авансы до 28-го числа месяца после квартала, полугодия и девяти месяцев (пункт 7 статьи 346.21).
3. Подать декларацию по УСН не позднее 25 апреля следующего года (подпункт 2 пункта 1 статьи 346.23).
4. Заплатить налог за год не позднее 28 апреля следующего года.
5. Заплатить взносы за себя за весь период статуса, даже за месяцы без жильца.
6. Следить за доходом для НДС: новый ИП на УСН освобождён от него с даты учёта, дальше освобождение действует, пока доход за предыдущий год не больше 20 млн ₽ (статья 145 НК РФ).

УСН освобождает ИП от налога на имущество физлиц по объекту, используемому в бизнесе, кроме объектов из кадастрового перечня (пункт 3 статьи 346.11 НК РФ). Нужна ли онлайн-касса при приёме арендной платы переводом от человека, уточните в своей инспекции до первого платежа: от ответа зависит, как ИП оформляет каждое поступление.

Статус ИП меняет не только налог

Собственнику на пенсии регистрация ИП приносит обязательное пенсионное страхование, а с ним потерю социальной доплаты и сельской надбавки, если они были; подробности в статье о пенсионере, который сдаёт квартиру. Госслужащему вести предпринимательскую деятельность запрещено законом о госслужбе 79-ФЗ, а НПД закон 422-ФЗ ему разрешает, об этом статья о госслужащем и сдаче квартиры.

Отдельный вопрос возникает при продаже квартиры, которую сдавал ИП. Как налог при продаже соотносится с доходами по УСН, ведомства по последней редакции НК не разъяснили, поэтому решение о регистрации ИП под квартиру, которую вы потом собираетесь продать, сначала обсудите с налоговым консультантом.

ИП, который хочет вернуться к самозанятости, может перейти с УСН на НПД. Уведомление о прекращении УСН подают в течение месяца после постановки на учёт как плательщика НПД, иначе постановку аннулируют (части 3–5 статьи 15 закона 422-ФЗ).

Частые вопросы

Может ли ИП сдавать квартиру на налоге для самозанятых

ИП может сдавать квартиру на налоге для самозанятых по ставке 4% с жильца-человека, если годовой доход не выше 2,4 млн ₽ и нет работников по трудовому договору. Обязательных взносов за себя такой предприниматель не платит. Переход с УСН требует уведомления о прекращении упрощённой системы в течение месяца после постановки на учёт, иначе инспекция аннулирует регистрацию в НПД.

Какой объект УСН выбрать для сдачи квартиры

Объект УСН для сдачи квартиры обычно выбирают «доходы»: расходов у собственника по одной квартире немного, а ставка «доходы минус расходы» 15%. По арифметике 15% от разницы меньше 6% от дохода только тогда, когда документально подтверждённые расходы превышают 60% арендной платы. Объект выбирают сами по статье 346.14 НК РФ и указывают в уведомлении о переходе.

Платит ли ИП взносы, если квартира пустует

Взносы ИП за себя начисляются за весь период, пока статус предпринимателя действует, поэтому месяцы без жильца их не уменьшают. На УСН простой снижает только налог 6%, но не фиксированную часть взносов 57 390 ₽ за 2026 год. Если квартира стоит пустой долго, а ИП открыт ради неё одной, сравните годовые взносы с налогом самозанятого на ожидаемую арендную плату.

Порядок решения: сначала лимит, потом взносы

Собственнику одной квартиры с жильцом-человеком регистрироваться незачем, пока годовая арендная плата меньше 2,4 млн ₽. Как только доход переходит лимит или квартир становится несколько, предпринимателю остаётся сравнить 6% на УСН с ценой патента для своей площади и района: её считает статья о патенте на сдачу квартиры. Варианты для физлица собраны в материале о налоге с аренды, другие статьи в разделе налоги собственника.

Ставку для расчёта лучше знать до регистрации: её покажет бесплатная оценка квартиры. Если сомневаетесь, нужен ли вам ИП, напишите нам в Telegram.