Условная ситуация: собственница однушки в Перове, которая с начала 2024 года получает от жильца 61 000 ₽ в месяц переводом на карту, находит в личном кабинете налогоплательщика уведомление о вызове для дачи пояснений.

Так проверка сдачи квартиры может начаться: налоговая узнаёт о найме из сведений третьих лиц и сделок, а выписку по карте человека банк выдаёт ей только при взыскании долга или в ходе проверки с согласия вышестоящего руководителя. Если декларации по аренде не было, инспекция вызывает собственника для пояснений, а затем может назначить выездную проверку за три года.

Собственнице из Перова сейчас важнее всего не упустить срок ответа и решить, закроет ли она два прошлых года декларациями по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) сама или оставит расчёт инспекции. От этого выбора зависит, будут ли к налогу добавлены оба штрафа в полном размере.

Уведомление о вызове ещё не решение о штрафе

Вызов по подпункту 4 пункта 1 статьи 31 Налогового кодекса (НК РФ) инспекция вправе направить не только в ходе проверки, но и «в иных случаях, связанных с исполнением законодательства о налогах». Штраф по статьям 119 и 122 появляется позже: руководитель инспекции выносит решение по акту и материалам проверки (статья 101 НК РФ, пункты 1 и 7). Между уведомлением и решением у собственника остаётся время, и распорядиться им можно по-разному.

Масштаб таких вызовов в столице известен только из прессы. По данным «Российской газеты» от 12.10.2026, за 2025 год налоговая в Москве проверила 154 тыс. человек, почти 64 тыс. из них легализовали доходы, и бюджет получил больше 9 млрд ₽. Общероссийской статистики Федеральная налоговая служба (ФНС), по словам издания, не публикует.

Как налоговая узнаёт, что квартира сдаётся

Налоговая узнаёт о сдаче квартиры из сведений, которые закон обязывает передавать: от компании, которая платит за жильё сотрудника (ст. 226 НК), от Росреестра при зарегистрированном найме от года и от органов миграционного учёта, если у вас живёт иностранный работник (ст. 85). Ещё один путь открывают показания жильца или соседей, которых инспекция вправе вызвать свидетелями (ст. 90). Выписку по карте собственника она получает только в ходе проверки или при взыскании.

Откуда инспекция получает сведения: норма и пересказы прессы

Часть «способов» из новостей опирается на конкретную статью кодекса, часть держится на пересказах. Для собственника разница практическая: канал из кодекса закреплён обязанностью передать сведения, канал «по данным СМИ» остаётся предположением.

Канал Кто передаёт Основание Что это значит для собственника
Квартиру оплачивает компания организация, налоговый агент ст. 226 п. 1 НК РФ компания удерживает НДФЛ и отчитывается о выплатах
Договор найма на год и дольше Росреестр ст. 85 п. 4 НК РФ, ст. 674 п. 2 Гражданского кодекса (ГК РФ) обременение зарегистрировано, сведения о правах уходят в налоговую
Жилец-иностранец работает в России орган миграционного учёта ст. 85 п. 3 НК РФ, 10 дней постановка на учёт по вашему адресу передаётся в инспекцию
Жилец-россиянин зарегистрирован по месту пребывания никто по этой норме в п. 3 ст. 85 не названа обязательного сообщения кодекс не предусматривает
Жалоба жильца или соседа любой человек ст. 90 НК РФ инспекция вправе вызвать его свидетелем
Вопрос по конкретному договору участники сделки ст. 93.1 п. 2 НК РФ требование документов вне проверки, ответ за 10 дней
Объявления, одинаковые переводы, списки от участковых нормы нет пересказ СМИ механизм кодексом не описан

Последняя строка держится только на публикациях. «Российская газета» пишет, что участковые вместе с управляющими организациями передают в налоговую списки фактически проживающих, но норму не называет. Эксперты, опрошенные Финансами Mail 16.09.2026, говорят о сопоставлении регулярных переводов на одну сумму с объявлениями и с оплатой жилья компаниями, а среди источников сигналов называют бывших жильцов.

Срок договора как способ «спрятаться» не годится: договор на 11 месяцев действительно не регистрируют в Росреестре, но обязанность платить налог от этого не меняется. Чем короткий договор отличается от годового, разобрано в статье о договоре на 11 месяцев или на год. Регистрацию жильца по месту пребывания тоже незачем откладывать из-за налоговой: её порядок описан в чек-листе легальной сдачи.

Переводы на карту: когда банк выдаёт налоговой выписку

Может ли налоговая проверить переводы на карту

Переводы на карту собственника налоговая проверить может, но не в любой момент. Выписку по счёту человека без статуса индивидуального предпринимателя (ИП) банк выдаёт инспекции, если вынесено решение о взыскании долга либо если идёт проверка этого человека и на запрос дал согласие руководитель вышестоящего налогового органа (пункт 2 статьи 86 НК РФ). На выездной проверке такая выписка за три года становится основным доказательством дохода.

Для собственницы из Перова вывод неутешительный. Как только по её делу открыта выездная проверка, выписка за три года придёт по запросу, и поступления по 61 000 ₽ каждый месяц сложатся в годовой доход за минуты. Переводы на карту мужа или наличные налог не отменяют: налог возникает из полученной арендной платы по подпункту 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ, а не из того, увидела ли её инспекция.

Проверка с декларацией и без неё идёт по-разному

С поданной 3-НДФЛ работает камеральная проверка. Она идёт три месяца со дня подачи, а если инспектор находит ошибку или противоречие, собственнику отводят пять рабочих дней на пояснения или исправления (статья 88 НК РФ, пункты 1–3). Сверяют суммы в декларации с договором найма и тем, что известно инспекции из других источников.

Без декларации камеральной проверки по аренде нет. Пункт 1.2 той же статьи разрешает проверять неподанную декларацию только по доходам от продажи или дарения недвижимости. Для арендной платы у инспекции три инструмента: вызов для пояснений, истребование документов у сторон договора и выездная проверка, которая охватывает до трёх календарных лет перед годом решения о ней (статья 89 НК РФ).

На выездной проверке выясняют, кто жилец и сколько он платил по месяцам, есть ли письменный договор, подавались ли декларации. Если плату переводила компания и удерживала налог, этот доход уже обложен, и вопрос к собственнику сужается до месяцев, когда платил человек.

Вызов или требование пришли: ответ по шагам

К письму инспекции подходит порядок из методики The·Rent для проблем во время аренды: сначала зафиксировать, что произошло, затем ответить письменно в канале и в срок, затем действовать по основаниям закона. В налоговой ситуации он выглядит так.

  1. Прочитайте, что именно просят и к какой дате. В уведомлении о вызове указаны дата и тема пояснений, в требовании о документах срок отсчитывают от получения, по пункту 5 статьи 93.1 это пять дней в ходе проверки и десять дней, если проверки нет.
  2. Соберите основу: договор найма (если его не было, честно сообщите об устной договорённости), выписки о поступлениях за каждый месяц, данные жильца и сведения, платила ли за квартиру компания.
  3. Посчитайте доход по годам по выпискам: на суммах за два года память подводит. В расчёт идёт только арендная плата, которую вы фактически получили.
  4. Ответьте письменно через личный кабинет до указанной даты. Письмо с цифрами и копиями документов остаётся в деле.
  5. Если доход был, подайте 3-НДФЛ за каждый год и пополните единый налоговый счёт на налог и пени до того, как инспекция вынесет решение.
  6. Заявите смягчающие обстоятельства письменно. Статья 112 НК РФ называет тяжёлые личные или семейные обстоятельства и тяжёлое материальное положение, а перечень оставляет открытым: добровольную подачу деклараций инспекция вправе признать «иным» смягчающим обстоятельством, но не обязана.

Чего делать не стоит: отрицать доход, который виден по выпискам, называть переводы возвратом долга или подарком, игнорировать вызов. Без вашего ответа инспекция решает по своим данным, а версия про долг при выездной проверке может развалиться на первом же вопросе к жильцу-свидетелю. Пошаговая подача деклараций за прошлые годы разобрана в статье о штрафе за сдачу квартиры без налогов.

Поздняя или уточнённая декларация: что меняет подача до решения

Пункты 3 и 4 статьи 81 НК РФ выручают того, чья декларация за этот год уже лежит в инспекции. Условный пример: другая собственница в 2025 году подала 3-НДФЛ за 2024 год ради вычета на лечение и про аренду в ней промолчала.

Если она подаст уточнённую до того, как узнала об обнаружении ошибки инспекцией или о назначении выездной проверки, и после срока уплаты заранее заплатит налог и пени, штрафа не будет (пункты 3–4).

Собственница из Перова за 2024 и 2025 годы ничего не подавала, поэтому её декларации первичные, хоть и поздние. К ним применяется пункт 1 статьи 119: 5% неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, не больше 30% и не меньше 1 000 ₽. Освобождение по пункту 3 той же статьи работает только тогда, когда налога к уплате по декларации нет.

Штраф по статье 122 составляет 20%, при умысле 40%. ФНС разъясняла, при каких условиях самостоятельная подача верной декларации с уплатой налога исключает этот штраф, и её позиция разобрана вместе с расчётом санкций в материале о последствиях аренды без налога. У собственницы из Перова вызов уже пришёл, поэтому, как оценить её поздние декларации, решает инспекция.

Условный пример на 61 000 ₽ в месяц, по одному году сдачи:

Что начисляют Расчёт Сумма за год
НДФЛ 13% × 732 000 ₽ 95 160 ₽
Штраф ст. 119, просрочка от 6 месяцев 30% × 95 160 ₽ 28 548 ₽
Штраф ст. 122 без умысла 20% × 95 160 ₽ 19 032 ₽
Оба штрафа при смягчающих, снижение вдвое (ст. 114 п. 3) 14 274 + 9 516 ₽ 23 790 ₽
Пени ст. 75 1/300 ключевой ставки за каждый день зависит от даты оплаты

За два года один налог составит 190 320 ₽. Штрафы по пункту 3 статьи 114 НК РФ при хотя бы одном смягчающем обстоятельстве уменьшают не меньше чем в 2 и не больше чем в 10 раз.

Срок давности привлечения к штрафу по статье 113 тоже три года, так что оба прошлых года собственницы в него попадают. Уголовная статья 198 Уголовного кодекса (УК РФ) ей не грозит: порог в 2,7 млн ₽ недоимки за три финансовых года подряд в 14 раз больше её налога за два года.

Как выйти из «серой» сдачи без штрафа

Выйти из сдачи без налога без штрафа гарантированно можно только в одном случае: декларация за год уже подавалась, и вы исправили её уточнённой до того, как инспекция обнаружила ошибку, заплатив налог и пени (ст. 81 НК РФ). Если деклараций не было вовсе, поздняя 3-НДФЛ с оплатой до вызова уменьшает санкции, но штраф по статье 119 за опоздание остаётся.

Чек-лист перед ответом инспекции: семь пунктов

Чек-лист из семи пунктов перед ответом налоговой: договор, выписки, плательщик, годы, декларации, оплата и режим
Ответ инспекции с расчётом по выпискам и оплатой до решения оставляет собственнику право на снижение штрафов.
  • Письменный договор найма или честное описание устной договорённости с датами.
  • Суммы арендной платы по месяцам из банковских выписок.
  • Кто платил: человек или компания, и удерживала ли компания налог.
  • Годы, которые попадают в три календарных года проверки.
  • Декларации по каждому году: первичные поздние или уточнённые.
  • Налог и пени на едином налоговом счёте до решения инспекции.
  • Режим налога на будущие месяцы, выбранный до следующей оплаты жильца.

Частые вопросы

Что будет, если налоговая узнает о неуплате налога с аренды

Неуплата налога с аренды, которую выявила инспекция, обходится в налог 13% за каждый год в пределах трёх лет, пени за каждый день просрочки по статье 75 НК РФ и два штрафа: до 30% налога по статье 119 и 20% по статье 122, при доказанном умысле 40%. При смягчающих обстоятельствах штрафы снижают минимум вдвое.

Может ли жилец сообщить в налоговую о сдаче квартиры

Жилец, бывший или нынешний, вправе сообщить в налоговую о сдаче квартиры, и запрета на такое обращение нет. Само заявление не доказывает доход: инспекция вызывает собственника для пояснений, а жильца вправе допросить свидетелем по статье 90 НК РФ. Его показания вместе с выпиской о переводах становятся основой расчёта на выездной проверке.

Нужно ли отвечать на вызов, если договор с жильцом не подписывали

Ответ на вызов налоговой нужен и без письменного договора: обязанность платить налог возникает из полученной арендной платы, а не из подписанной бумаги. В ответе опишите договорённость с жильцом, приложите выписки о поступлениях и расчёт по месяцам. Письменный договор найма лучше оформить сейчас же: по пункту 1 статьи 674 ГК РФ он заключается в письменной форме.

Ответили инспекции: дальше режим налога на будущие месяцы

Прошлые годы закрывают декларациями, текущие месяцы закрывают выбором режима. Для одной квартиры с жильцом-человеком обычно дешевле самозанятость, то есть налог на профессиональный доход (НПД) по ставке 4%; сравнение трёх законных вариантов на одной ставке собрано в статье о налоге при сдаче квартиры, а регистрация и чеки описаны в инструкции для собственника-самозанятого. Остальные материалы раздела собраны на странице о налогах собственника.

Если квартиру предстоит сдать новому жильцу уже с договором и налогом с первого месяца, начните с бесплатной оценки квартиры: от ставки зависит, какой режим выйдет дешевле.