Пенсионер сдаёт квартиру: какой налог платить и что будет с пенсией

Собственница на пенсии подписывает с жильцом договор найма однушки за 42 000 ₽ в месяц и уточняет напоследок, положена ли ей скидка по налогу как пенсионерке. Скидки нет: если пенсионер сдаёт квартиру, он платит 13% НДФЛ или 4% как самозанятый, ровно как собственник любого возраста. Пенсию эти два варианта не трогают, а регистрация ИП ради аренды может лишить социальной доплаты и сельской надбавки.

Решение здесь принимают в другом порядке, чем обычно. Сначала собственник на пенсии выясняет, получает ли он доплату до прожиточного минимума или надбавку за сельский стаж, и только потом сравнивает суммы налога. Матрица режимов и расчёт на одной ставке показывают, когда НДФЛ на пенсии выгоднее самозанятости: так бывает, если остался неиспользованный имущественный вычет.

Льготы по налогу с аренды у пенсионера нет

Доход от сдачи жилья не входит в перечень освобождённых доходов статьи 217 НК РФ, и возраст собственника этого не меняет: на это прямо указывает УФНС по Хабаровскому краю. Для налогового резидента ставка НДФЛ 13% на доход до 2,4 млн ₽ за год по пункту 1 статьи 224 НК РФ. Сама пенсия налогом не облагается и в эту сумму не складывается.

Платит ли пенсионер налог со сдачи квартиры

Пенсионер платит налог со сдачи квартиры на общих основаниях: 13% НДФЛ с декларацией 3-НДФЛ или 4% как самозанятый, если жилец обычный человек. Отдельной льготы для пенсионеров по доходу от аренды в Налоговом кодексе нет. Освобождение пенсионеров касается другого налога, на имущество, и сохраняется, пока сданная квартира не используется в предпринимательской деятельности.

Все три законных режима с их сроками и ставками разобраны в статье о налоге при сдаче квартиры. Для пенсионера к этому добавляется вопрос, что выбор режима значит для пенсии.

Режим решает, станет ли пенсионер «работающим» для СФР

Социальный фонд считает пенсионера работающим не по факту дохода, а по обязательному пенсионному страхованию (ОПС). Кто ему подлежит, перечисляет закон 167-ФЗ. Страхователями по статье 6 названы индивидуальные предприниматели, кроме тех, кто применяет налог на профессиональный доход (НПД) и не вступил в ОПС добровольно. Застрахованными по статье 7 закон называет работающих по трудовым договорам и договорам на работы и услуги, а также ИП.

Договора найма жилья в этом перечне нет. Отсюда рабочая матрица для собственника на пенсии; точную квалификацию своего случая перед регистрацией ИП стоит подтвердить в клиентской службе СФР.

Социальная доплата и сельская надбавка зависят от ОПС

Влияет ли доход от аренды на пенсию

Доход от аренды на размер пенсии не влияет, если собственник платит НДФЛ или налог для самозанятых без добровольных взносов: такие лица не подлежат обязательному пенсионному страхованию по 167-ФЗ. Пенсия меняется только при деятельности с ОПС, например после регистрации ИП. Тогда пенсионер теряет социальную доплату до прожиточного минимума и сельскую надбавку 25%, если получал их.

Доплата до прожиточного минимума

Федеральная социальная доплата положена пенсионеру, который не работает и не ведёт иную деятельность с обязательным пенсионным страхованием (часть 1 статьи 12.1 закона 178-ФЗ). При подсчёте материального обеспечения закон учитывает пенсии, срочную пенсионную выплату, ежемесячную денежную выплату и денежные меры социальной поддержки. Арендной платы в этом перечне нет. Риск для доплаты создаёт только статус ИП.

Надбавка к фиксированной выплате для села

Повышение фиксированной выплаты на 25% по части 14 статьи 17 закона 400-ФЗ получает пенсионер, который живёт в сельской местности, проработал в сельском хозяйстве не меньше 30 календарных лет и не ведёт деятельность с ОПС. Собственнику из подмосковной деревни, который сдаёт квартиру в городе, регистрация ИП обойдётся потерей этой надбавки на весь срок предпринимательства.

Индексация после 2025 года

С 1 января 2025 года пенсия работающих пенсионеров тоже ежегодно увеличивается на сумму индексации (статья 26.1 закона 400-ФЗ). Поэтому ИП ради аренды индексацию уже не замораживает. Если пенсионер работал ещё на 31.12.2024 и потом прекратил деятельность с ОПС, по части 3 той же статьи со следующего месяца пенсию выплачивают с учётом пропущенных индексаций.

Городские доплаты Москвы

Московская городская доплата к пенсии и субсидия на оплату жилищно-коммунальных услуг устроены по собственным правилам о занятости и доходе семьи. Как на них влияет арендная плата, зависит от условий конкретной меры. До подписания договора найма уточните это в центре госуслуг «Мои документы» или в управлении соцзащиты своего района, а условия мер поддержки сверьте на mos.ru.

Однушка за 42 000 ₽: три режима на одной ставке

Условный пример: пенсионерка сдаёт однокомнатную квартиру человеку за 42 000 ₽ в месяц весь год, это 504 000 ₽. Других облагаемых доходов нет, социальную доплату она не получает. Взносы ИП взяты по пункту 1.2 статьи 430 НК РФ: 57 390 ₽ за 2026 год плюс 1% с дохода свыше 300 000 ₽.

Вычет 10 000 ₽ по статье 12 закона 422-ФЗ снижает ставку с оплаты от человека до 3%, пока сумма не израсходована; здесь он уходит не целиком, на 5 040 ₽. Налог по УСН ИП уменьшает на свои взносы за этот же год (пункт 3.1 статьи 346.21 НК РФ), поэтому при такой ставке весь его расход состоит из взносов.

Разница между НПД и ИП 39 270 ₽ в год, и это без учёта потерянных надбавок. У пенсионера, который получает социальную доплату, ИП на одной квартире почти всегда дороже любого другого законного варианта. Подробно режим предпринимателя и его обязанности разобраны в статье о сдаче квартиры через ИП.

Остаток имущественного вычета работает только при НДФЛ

Пенсионер, который купил жильё и не успел получить имущественный вычет целиком, вправе перенести остаток на три предшествующих года (пункт 10 статьи 220 НК РФ). Вычет возвращает только уплаченный НДФЛ, а с одной пенсии налог не удерживается. Арендная плата, задекларированная по ставке 13%, создаёт ту самую базу, из которой можно вернуть деньги.

Сценарии «если → то» для собственника на пенсии:

• Если в прошлом году вы купили квартиру поменьше и сдаёте прежнюю, НДФЛ с аренды за год покупки и за три года до него можно вернуть вычетом.
• Если вы сдавали по НДФЛ в 2023–2025 годах, а квартиру для себя купили в 2026-м, остаток вычета переносится на эти годы, и уплаченный налог с аренды возвращается по декларациям.
• Если вы самозанятый, этот путь закрыт: доход на НПД освобождён от НДФЛ (часть 8 статьи 2 закона 422-ФЗ), и возвращать вычетом нечего.

В примере на 42 000 ₽ НДФЛ за год составляет 65 520 ₽. Пока вычет его покрывает, этот вариант фактически стоит собственнику только подачи 3-НДФЛ. Декларацию за год сдачи подают до 30 апреля следующего года (пункт 1 статьи 229 НК РФ), налог платят до 15 июля (пункт 4 статьи 228). Размер своего остатка вычета проверьте в личном кабинете на nalog.gov.ru до выбора режима.

Налог на имущество со сданной квартиры пенсионер по-прежнему не платит

Пенсионер освобождён от налога на имущество физлиц по подпункту 10 пункта 1 статьи 407 НК РФ. Сдача внаём льготу не отменяет. По пункту 2 той же статьи она не предоставляется только по объекту, который используется в предпринимательской деятельности. Квартира, которую сдаёт ИП в рамках своего бизнеса, под это условие попадает, и тогда к взносам добавится налог на имущество.

При НДФЛ и НПД собственник сдаёт квартиру как физлицо, и льгота остаётся. Если у вас несколько квартир и часть уже сдаётся через ИП, проверьте в личном кабинете налогоплательщика, по какому объекту заявлена льгота.

Проверка до первого платежа жильца

Порядок для собственника на пенсии по налоговому маршруту:

1. Посмотрите в личном кабинете на сайте СФР или на Госуслугах, есть ли в выплатах социальная доплата или повышение за сельский стаж.
2. Если есть, ИП и добровольные взносы в СФР отпадают сразу: остаются НДФЛ и НПД.
3. Узнайте в личном кабинете на nalog.gov.ru, остался ли неиспользованный имущественный вычет.
4. Сравните 13% с вычетом и 4% без него на своей годовой арендной плате.
5. Пропишите в договоре найма арендную плату отдельно от коммунальных платежей.
6. Если выбран НПД, зарегистрируйтесь до первого перевода от жильца.

Как зарегистрироваться в «Мой налог» и формировать чеки, показано в инструкции для самозанятого собственника.

Частые вопросы

Может ли пенсионер стать самозанятым

Пенсионер может стать самозанятым и сдавать квартиру по ставке 4% с жильца-человека и 6% с компании: ограничения части 2 статьи 4 закона 422-ФЗ касаются работников, лимита дохода 2,4 млн ₽ в год и видов деятельности, но не возраста и не пенсии. Без добровольных взносов плательщик НПД не подлежит пенсионному страхованию, поэтому социальная доплата сохраняется.

Что делать пенсионеру, который уже сдавал без налога

Пенсионер, который сдавал квартиру без налога, подаёт 3-НДФЛ за пропущенные годы так же, как любой собственник: регистрация самозанятым прошлые годы не закрывает. Отдельной амнистии для пенсионеров нет. Расчёт штрафов и пеней на условном примере и порядок добровольной подачи разобраны в статье о сдаче квартиры без налогов.

Как платить налог, если квартиру снимает компания

Компания в роли жильца меняет расчёт для пенсионера на НПД: с оплаты от юрлица ставка 6%, и на ставке 42 000 ₽ налог вырастет до 30 240 ₽ в год. Без статуса самозанятого организация по статье 226 НК РФ обязана удержать НДФЛ сама. Удерживать НДФЛ компанию обязывает закон, поэтому до подписания закрепите в договоре арендную плату до удержания налога, а при НПД укажите свой статус и порядок выдачи чеков.

Режим на пенсии выбирают по надбавкам и вычету

Если социальной доплаты и сельской надбавки нет, а вычета не осталось, для одной квартиры с жильцом-человеком дешевле самозанятость. Если вычет есть, сначала посчитайте, сколько лет он будет покрывать НДФЛ с аренды. Остальные материалы о налогах собственника собраны в разделе налоги собственника. Квартиру, которую ещё предстоит сдать, начните с бесплатной оценки квартиры: от ставки зависит и налог, и итог года. Вопрос по своей ситуации можно задать, если написать нам в Telegram.