Продление договора аренды квартиры оформляют одним из трёх документов: дополнительным соглашением о новом сроке, новым договором найма (так закон называет договор аренды квартиры с жильцом-гражданином) или пунктом об автопродлении, который уже стоит в подписанном тексте. Какой из них подходит, зависит от трёх условий. Первое: срок нынешнего договора. Второе: меняются ли ставка, состав жильцов или опись квартиры к новому сроку. Третье: сколько лет подряд этот жилец уже живёт у вас.

Собственнику, у которого договор на 11 месяцев заканчивается через пару месяцев, а жилец хочет остаться, продление даёт редкий спокойный повод обновить всё, что за год устарело. Решение сводится к выбору документа и к короткому списку пунктов, которые стоит перечитать до подписи.

Три документа для продления найма

Как продлить договор аренды квартиры

Договор аренды квартиры продлевают письменно и до окончания срока: дополнительным соглашением, если меняется только дата окончания и пара пунктов, или новым договором, если условия пересматриваются заметно. Изменение договора совершается в той же форме, что и сам договор (ст. 452 п. 1 ГК РФ), поэтому устной договорённости и сообщения «живём дальше» недостаточно.

Третий вариант, автопродление, работает без новой подписи, но только если условие о нём было в договоре с самого начала. Каждый способ подходит своей ситуации.

Критерий Дополнительное соглашение Новый договор Автопродление по пункту договора
Когда подходит Условия почти не меняются Новая ставка, новые жильцы, другая опись Обе стороны довольны, условия стабильны
Что подписывают Одна-две страницы со ссылкой на договор Полный текст с приложениями Ничего, срок продлевается сам
Что можно изменить Только названные в соглашении пункты Любые условия Ничего, кроме индексации по пункту договора
Риск для собственника Старые недочёты договора остаются Забыть перенести залог (обеспечительный платёж) и опись Продление при забытом календаре
Действие собственника Указать новую дату окончания и изменённые пункты Сослаться на акт и залог прежнего договора Отметить срок, до которого можно отказаться

Пункт об автопродлении вписывают при подписании договора. Образец формулировки, сроки в нём условные: «Если ни одна из сторон не позднее чем за 30 дней до окончания срока не сообщит другой письменно, по каналу из раздела об уведомлениях, что не желает продлевать договор, он считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях. Плата в новом сроке меняется только по пункту об индексации». Без такого пункта продление оформляют соглашением или новым договором.

Срок договора определяет обязанности перед продлением

Перед разговором с жильцом откройте договор на двух строках: дате окончания и пункте о продлении. Дата отвечает на вопрос, есть ли у собственника обязанности: договор, подписанный меньше чем на год, закон относит к краткосрочному найму (ст. 683 п. 2 ГК РФ), и предупреждать жильца заранее при нём не нужно, если договор сам этого не требует.

Годовой и более длинный договор устроен строже, у него есть законный крайний срок для предложения, и он разобран в статье о сроке договора найма. Ещё одно следствие длины: соглашение о продлении на год и дольше влечёт регистрацию обременения квартиры (ст. 674 п. 2), поэтому 11 месяцев выбирают и для второго срока.

Для договора на 11 месяцев удобный календарь продления выглядит так.

Календарь продления договора найма на 11 месяцев: разговор за два месяца, проект за месяц, осмотр и подпись до конца срока
Продление без спешки начинается за два месяца, а подпись ставят до последнего дня старого договора.

За два месяца до окончания собственник звонит жильцу и выясняет планы: остаётся ли он и на какой срок. За месяц готовит проект соглашения или нового договора, чтобы у жильца было время прочитать. За одну-две недели проходит осмотр квартиры. Подпись ставят до последнего дня старого срока, и первая оплата нового срока идёт уже по обновлённым условиям.

Перед новым сроком пересматривают девять пунктов

За год меняется и квартира, и жизнь жильца. Поэтому при продлении проходят по пунктам договора и по описи, а не только меняют дату. Ниже перечень того, что чаще всего устаревает к концу первого срока.

Пункт Что проверить Как оформить
Ставка Отстаёт ли она от похожих объявлений Новая сумма в соглашении; разговор о ней разобран в статье о повышении арендной платы
Залог Покрывает ли он новую ставку Условие о доплате или переносе суммы
Состав жильцов Кто живёт фактически: партнёр, ребёнок, родственник Обновлённый список проживающих
Животные Появились ли питомцы Пункт о животных и об ущербе от них
Опись Что заменили, что сломалось, что вынесли Дополнение к описи с датой и фото
Счётчики Показания на дату продления Строка в соглашении или в протоколе осмотра
Оплата и пени Удобна ли дата, есть ли пункт о просрочке Новая дата или размер неустойки
Уведомления Не сменились ли телефон, почта, мессенджер Актуальный канал связи сторон
Конец нового срока Как стороны сообщают о продлении в следующий раз Пункт об автопродлении или о сроке уведомления

Отдельно стоит взглянуть на залог (в законе обеспечительный платёж, в быту депозит). Ставка выросла, а залог прежний: теперь он не закрывает даже одного месяца долга по новой сумме. Договор может обязать жильца доплатить залог при определённых обстоятельствах (ст. 381.1 п. 3 ГК РФ), и продление даёт повод вписать такое условие.

В новом договоре прямо пишут, что залог по прежнему договору засчитывается как залог по новому, иначе у жильца появляется довод требовать его возврата.

Список жильцов важен по другой причине. Нанимателем может быть только гражданин, и он отвечает перед собственником за действия людей, которые постоянно живут вместе с ним (ст. 677). Человек, которого нет ни в договоре, ни в соглашении, при споре окажется «гостем», и разговор о его ответственности начнётся с нуля.

Новый акт при продлении составляют, если квартира изменилась

Нужно ли подписывать новый акт при продлении договора

Новый акт приёма-передачи при продлении договора закон не требует: квартира не возвращается собственнику и не передаётся заново. Если продление оформлено соглашением, действует прежний акт с описью. Когда за год что-то заменили, сломали или добавили, стороны подписывают дополнение к описи с датой и фото. При новом договоре в нём ссылаются на прежний акт, чтобы при выезде было с чем сравнивать.

Осмотр перед продлением решает ещё одну задачу: делит ответственность по годам. Через два-три года уже трудно вспомнить, когда появилась трещина на плитке и кто тогда жил. Короткий протокол осмотра с фото на дату продления закрывает этот вопрос заранее. Как устроен акт при заселении, разобрано в статье об акте приёма-передачи, а вещи по комнатам описывают по правилам из материала об описи имущества.

Жилец остался после срока без нового документа

Что будет, если договор закончился, а жилец продолжает жить

Жилец, который живёт после окончания краткосрочного договора без нового документа, оставляет собственника без ясных условий: в главе 35 ГК прямого правила нет, а норма о возобновлении (ст. 621 п. 2) относится к аренде. Для договора на год и дольше действует ст. 684 о продлении на прежних условиях. Надёжнее сразу после даты окончания написать жильцу в канал из договора.

Каждый месяц без документа добавляет неопределённость. Жилец платит, собственник принимает деньги, и через полгода уже неясно, на каких условиях и до какой даты стороны живут. В письме жильцу указывают одно из двух: проект соглашения о продлении со сроком на ответ или дату, к которой квартиру освобождают с обходом по акту. Как принять квартиру и рассчитать залог при выезде, описано в статье об акте возврата квартиры.

Если жилец не подписывает соглашение и не выезжает к названной дате, дальше действуют по правилам выселения, без самостоятельных мер; порядок описан в статье о выселении арендатора.

Цепочку договоров на 11 месяцев суд может не счесть краткосрочной

Когда договоры на 11 месяцев с одним жильцом в сумме уже превысили год, удобство короткого срока становится менее надёжным. В постановлении КС РФ от 2 июня 2022 года № 23-П, на которое ссылается примечание к ст. 687 ГК РФ, по пересказу юристов есть оговорка о договорах, общий срок которых после продлений превысил год; её смысл для неплатежа пересказан в статье о жильце, который не платит.

Практический вывод для собственника простой. Если общий срок ваших договоров на 11 месяцев с этим жильцом перевалил за год, опираться только на правила краткосрочного найма рискованно. Важные для вас условия, от оснований расторжения до порядка выезда, при каждом продлении записывают ясно и конкретно, как если бы договор был долгосрочным. Тогда спор, если он возникнет, пойдёт по тексту договора.

Частые вопросы

Нужно ли возвращать залог при продлении и брать его заново

Залог при продлении возвращать и брать заново не нужно, если стороны так договорились письменно. В дополнительном соглашении достаточно фразы, что залог по прежнему договору продолжает обеспечивать обязательства жильца в новом сроке. При новом договоре ту же фразу пишут в его разделе о залоге с суммой и датой внесения. Без неё жилец вправе считать, что обеспечение прекратилось вместе со старым договором.

Что делать, если жилец хочет продлить, а собственник нет

Собственник, который не хочет продлевать договор на срок до года, письменно сообщает жильцу дату окончания и предлагает назначить обход квартиры. Закон в этом случае не требует объяснять причину, если договор не включил правила долгосрочного найма. Для договора на год и дольше отказ возможен только по основанию из ст. 684 ГК и не позднее чем за три месяца до конца срока, иначе договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок.

Можно ли продлевать договор без ограничения раз

Договор найма можно продлевать сколько угодно раз, но каждый отдельный срок не превышает пяти лет по ст. 683 ГК. Ограничение действует на один договор, а не на всю историю отношений. При длинной цепочке коротких договоров стоит учитывать оговорку постановления КС РФ № 23-П и прописывать важные условия так, будто договор долгосрочный.

Следующий шаг после чек-листа

Если по таблице совпадает всё, кроме ставки, следующий шаг связан с суммой: как предложить её жильцу и когда выгоднее не повышать, разобрано в статье о повышении арендной платы. Другие материалы о новых сроках собраны в разделе о продлении и повышении. Если вместо продления вы решили найти нового жильца, начните с консультации по сдаче квартиры.