Договор посуточной аренды квартиры: образец и три денежных пункта

Договор посуточной аренды квартиры подписывают как договор краткосрочного найма: собственник письменно передаёт гражданину квартиру для проживания на несколько суток за плату. Такой наём прямо разрешён частью 2 статьи 30 Жилищного кодекса (ЖК РФ), если соблюдены права соседей. Письменную форму для него требует статья 674 Гражданского кодекса (ГК РФ). Ошибка возникает ещё до подписи: собственник скачивает бланк, где квартира названа «номером», жилец «гостем», а предмет договора звучит как «услуги проживания».

Такой шаблон описывает гостиничную услугу, которую в квартире многоквартирного дома оказывать нельзя. Если вы сдаёте квартиру на несколько суток между долгими жильцами или на время своего отъезда, вам нужен другой текст: наём с датами заезда и выезда, письменной бронью, обеспечительным платежом и правилами проживания в приложении.

Ошибка гостиничного шаблона: посуточный договор пишут как наём

Часть 3 статьи 17 ЖК РФ закрывает для квартиры в многоквартирном доме гостиничные услуги, а часть 2 статьи 30 прямо упоминает краткосрочный наём. Заезд на двое-трое суток Конституционный Суд в постановлении от 23.03.2023 № 9-П гостиницей автоматически не считает: короткий срок и повторяемость заездов сами по себе запрета не создают, если соседи не терпят неудобств сверх обычных, а нагрузка на подъезд и лифт заметно не растёт.

Отсюда простое правило для бумаги. Договор описывает передачу квартиры для жизни одному жильцу и названным в договоре людям, а не набор услуг для постояльцев. Закон о посуточной сдаче целиком, с условиями для дома и налогами, разобран в статье о том, можно ли сдавать квартиру посуточно в Москве.

Нужен ли договор при посуточной аренде

Договор при посуточной аренде нужен письменный, даже на одну ночь: статья 674 ГК РФ требует письменной формы для любого найма жилья. Без подписанного текста у собственника нет перечня оснований для удержания из обеспечительного платежа, нет согласованной суммы брони и нет подписи жильца под правилами проживания. В споре о разбитой посуде или сорванном заезде остаётся только переписка, а её содержание жилец вправе толковать по-своему.

Слова в договоре, которые выдают гостиницу

Постановление № 9-П перечисляет формальные признаки гостиничной деятельности, и сами по себе они запрета не означают. Договор не должен добавлять к ним гостиничный словарь, поэтому в скачанном бланке до подписи меняют такие слова.

Замена слов не меняет саму деятельность: если квартира фактически работает как мини-гостиница с жалобами подъезда, переименованные пункты от претензий соседей не спасут.

Сделка на трое суток: стороны, деньги и документы

Условный пример: однокомнатная квартира сдаётся на 3 ночи по 5 500 ₽, плата за весь срок 16 500 ₽. Жилец вносит бронь 5 500 ₽ письменным задатком, остаток платы и обеспечительный платёж 10 000 ₽ переводит в день заезда. После выезда и обхода по описи платёж возвращается целиком или за вычетом документально подтверждённого ущерба.

Стороны договора две: собственник и наниматель-гражданин. Все, кто будет ночевать в квартире, вписываются в договор поимённо, а за их действия перед собственником отвечает наниматель (п. 3 ст. 677 ГК РФ). Компании квартиру сдают по договору аренды и только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ), об этом статья о сдаче квартиры компании для сотрудников.

В комплекте четыре документа: договор, подписанные жильцом правила проживания, опись вещей, акт передачи с показаниями счётчиков. Опись на трое суток короче годовой. Фото вещей в день заезда нужны так же, а приёмы описания собраны в статье об описи имущества к договору.

Образец договора посуточного найма с пояснениями

Образец собран по порядку The·Rent для договора найма (четырнадцать пунктов) и сокращён под срок от 1 до 14 суток. В тексте стороны названы наймодателем (собственник) и нанимателем (жилец). Для долгой сдачи этот текст не годится: полный годовой договор приведён в образце договора найма между физлицами.

ДОГОВОР КРАТКОСРОЧНОГО НАЙМА КВАРТИРЫ № [номер]

г. [Москва], [дата]

Наймодатель [ФИО, паспорт; собственник по выписке ЕГРН от [дата]] и Наниматель [ФИО, паспорт, телефон] заключили договор краткосрочного найма квартиры на [число] суток.

1. Кто заезжает. 1.1. На время заезда с Нанимателем живут: [ФИО, дата рождения каждого]. 1.2. Ночуют в квартире не больше [число] человек, включая Нанимателя, посторонние на ночь не остаются.

Пояснение. Число людей в договоре защищает от компании в десять человек вместо заявленной пары и даёт основание удержать сумму по разделу 6.

2. Что передаётся на сутки. 2.1. Квартира [адрес, кадастровый номер] передаётся на срок заезда вместе с бельём на [число] спальных мест, полотенцами, посудой и техникой по описи (приложение 2). 2.2. Состояние при заезде и при выезде отмечается в одном акте (приложение 3).

Пояснение. ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) подтверждает жильцу, что договор подписывает собственник. Опись и акт подписывают при заезде и снова при выезде.

3. Срок. 3.1. Заезд [дата] с [час], выезд [дата] до [час]. 3.2. Поздний выезд возможен по письменному согласованию за плату [сумма] за каждый час.

Пояснение. Часы заезда и выезда нужны, когда следующий жилец приезжает в тот же день.

4. Плата. 4.1. Плата за наём за весь срок составляет [сумма] ₽ и включает коммунальные услуги. 4.2. Остаток платы за вычетом задатка вносится переводом до передачи ключей.

Пояснение. За трое суток коммунальные платежи не делят, их включают в одну сумму.

5. Бронь. 5.1. В доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения Наниматель вносит задаток [сумма] ₽ в счёт платы по п. 4.1. 5.2. Если Наниматель отказался от заезда, задаток остаётся у Наймодателя. Если Наймодатель не предоставил квартиру, он возвращает задаток в двойном размере.

Пояснение. Слово «задаток» и письменная форма обязательны, разбор ниже.

6. Обеспечительный платёж. 6.1. В день заезда Наниматель вносит обеспечительный платёж [сумма] ₽. 6.2. Из него засчитываются: стоимость повреждённых или утраченных вещей по описи, уборка сверх обычной после нарушения правил, плата за поздний выезд и проживание лишних лиц. 6.3. Остаток возвращается в день выезда после обхода по акту, удержание подтверждается расчётом.

Пояснение. Закрытый перечень оснований делает удержание проверяемым и оставляет меньше поводов для спора.

7. Правила проживания. 7.1. Наниматель и проживающие соблюдают правила (приложение 1). 7.2. Квартира используется только для проживания, мероприятия и съёмки запрещены.

8. Ущерб и неустойка. 8.1. Наниматель возмещает ущерб квартире и вещам, включая вред от действий проживающих. 8.2. За нарушение п. 1.2 и п. 7.2 Наниматель уплачивает неустойку [сумма] ₽ за каждый случай.

Пояснение. Неустойку записывают конкретной суммой, без процента от неясной базы.

9. Отмена и досрочный выезд. 9.1. Отказ от заезда направляется в мессенджере из раздела 10. 9.2. При досрочном выезде плата за оплаченные сутки [возвращается / не возвращается] (выбрать до подписи).

10. Связь и подписи. 10.1. Сообщения по договору направляются: Наймодателю [телефон, мессенджер], Нанимателю [телефон, мессенджер]. 10.2. Приложения: 1) правила проживания; 2) опись; 3) акт передачи; 4) копия паспорта Нанимателя.

Подписи сторон: [подпись, расшифровка] / [подпись, расшифровка]

Бронь, обеспечительный платёж и ущерб: формулировки для трёх денежных пунктов

Если бронь под даты заезда пришла переводом с подписью «предоплата», на этом её защита заканчивается. Статья 380 ГК РФ признаёт задатком только сумму с письменным соглашением, остальное при сомнении считается авансом, а аванс за отменённую поездку отдают. Письменный задаток по статье 381 ГК РФ действует в обе стороны: отменил поездку жилец, бронь остаётся собственнику, сорвал заезд собственник, он платит вдвое.

На условном заезде это выглядит так. Жилец внёс задаток 5 500 ₽ и за два дня отменил поездку: деньги остаются у собственника. Собственник сам сдал эти даты другому жильцу: первому жильцу причитается 11 000 ₽. Если заезд сорвался без вины обеих сторон, например квартиру затопили сверху, задаток просто возвращают (п. 1 ст. 381 ГК РФ).

Как взять залог при посуточной сдаче

Залог при посуточной сдаче (в законе обеспечительный платёж, в быту ещё и депозит) берут по статье 381.1 ГК РФ: сумма засчитывается в счёт долга только при обстоятельствах, перечисленных в договоре. Поэтому в разделе 6 названы конкретные основания: повреждение вещей по описи, лишние проживающие, поздний выезд. Деньги принимают переводом в день заезда, а остаток возвращают в день выезда после совместного обхода по акту.

Вред больше суммы платежа собственник вправе требовать отдельно: по статье 1064 ГК РФ его возмещает причинитель, по статье 15 убытки возмещаются полностью, если договор не установил меньшего. Доказательства те же, что при долгом найме: акт выезда, фото, смета. Пример расчёта при выезде: разбит стеклянный столик, смета на замену 3 000 ₽, жильцу возвращается 7 000 ₽ из 10 000 ₽ с копией сметы.

Неустойка по статье 330 ГК РФ отличается от возмещения тем, что убытки доказывать не нужно: нарушение есть, сумма из договора причитается, хотя явно завышенную неустойку суд вправе снизить. Для посуточного договора её привязывают к проверяемым нарушениям: лишние люди, мероприятие, курение в квартире.

Правила проживания как приложение к договору

Лист с правилами жилец получает вместе с подтверждением брони, а подписывает при заезде. Пишут его короткими строками, с часами и запретами, чтобы компания из трёх человек прочитала его за минуту в прихожей.

• Тишина в квартире и на лестнице с [час] до [час].
• Курение и кальян в квартире и на балконе запрещены.
• Ночуют только люди из раздела 1 договора; дневные гости уходят до [час].
• Праздники, мероприятия, съёмки запрещены.
• Животные только по письменному согласованию.
• Мусор выносят в контейнеры двора, коляски и вещи в подъезде не оставляют.
• Ключи и пропуск возвращают при выезде; утрата оплачивается по стоимости замены.

Жилец ставит подпись под правилами и дату. Пункт 3 статьи 677 ГК РФ делает его ответственным за действия всех проживающих, поэтому нарушение кого-то из компании удерживается из того же обеспечительного платежа.

Жилец из другой страны на несколько суток

Короткий срок не отменяет миграционный учёт. Условный пример: гражданин другой страны заезжает в пятницу на три ночи и уезжает в понедельник, а семь рабочих дней на уведомление о его прибытии отсчитываются от пятницы и заканчиваются уже после отъезда. Подаёт уведомление собственник как принимающая сторона (ч. 2 и 3 ст. 20 закона № 109-ФЗ о миграционном учёте): исключение для гостиниц и средств размещения на квартиру по найму не распространяется.

Для такого заезда в договор добавляют строку: Наниматель-иностранец при заселении передаёт Наймодателю копию паспорта и документов о въезде для уведомления. Остальные шаги описаны в статье о том, как сдать квартиру иностранцу. Жилец с российским паспортом, который приехал на выходные, уедет раньше, чем истекут 90 дней на регистрацию по месту пребывания из статьи 5 Закона РФ № 5242-1, поэтому для посуточного заезда она не нужна.

Посуточный договор и договор найма на год: что меняется

НДФЛ здесь означает налог на доходы физических лиц. Туристический налог с квартиры по договору найма не платят: статья 418.3 Налогового кодекса связывает его со средствами размещения.

Частые вопросы

Что включить в договор посуточной аренды

Договор посуточной аренды включает список всех проживающих и их предельное число, адрес квартиры с кадастровым номером, дату и час заезда и выезда, плату одной суммой, бронь в форме задатка, обеспечительный платёж с перечнем оснований удержания, правила проживания, порядок отмены и досрочного выезда. Приложения: опись, акт передачи с показаниями счётчиков, копия паспорта жильца.

Нужно ли подписывать акт, если жилец заезжает на одну ночь

Акт передачи на одну ночь нужен так же, как на год: без него обеспечительный платёж нечем защитить. Акт заполняют за пять минут по готовой описи: отмечают показания счётчиков, число ключей, видимые дефекты и номера фото. При выезде обход идёт по тем же строкам, и жилец подписывает тот же лист с датой.

Договор готов: сверить посуточную сдачу с долгим наймом по деньгам

Подписанный образец снимает вопрос бумаги, но не вопрос выгоды: расчёт с загрузкой и расходами на заезды есть в статье о том, что выгоднее, посуточно или надолго. Если по цифрам выходит долгий наём, начните с бесплатной оценки квартиры для сдачи надолго.