Готового договора «аренда квартиры с правом выкупа» для жильца-гражданина в Гражданском кодексе (ГК РФ) нет. Правило о выкупе арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ) стоит в главе об аренде, а квартиру человеку сдают по договору найма из другой главы. Поэтому выкуп собирают из законных конструкций: наём плюс предварительный договор купли-продажи, купля-продажа с рассрочкой или, если квартиру снимает компания, аренда с выкупом.

Предложение может звучать так: жилец готов платить больше рыночной ставки, а через несколько лет стать владельцем. Собственнику квартиры от выбора конструкции важнее всего один ответ: в какой день квартира перестаёт быть его и что останется у него в руках, если платежи прекратятся на середине пути.

Три законные схемы вместо одного договора

Что такое аренда квартиры с правом выкупа

Аренда квартиры с правом выкупа означает договорённость, при которой жилец сначала платит за проживание, а затем покупает квартиру, засчитывая часть внесённых денег в цену. Для найма гражданином закон отдельного договора не выделяет. Оформляют её через предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ), через продажу с рассрочкой (ст. 489) или через аренду с выкупом по ст. 624, если квартиру снимает компания.

Закон разрешает и смешанный договор: в одном документе соединяют элементы разных договоров, и к каждой части применяют правила своего договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Договор «найма с выкупом» и получается смешанным: в нём живут правила найма и правила купли-продажи. Свобода договора не снимает требований к каждой части: форму, регистрацию и согласия проверяют по той конструкции, которая отвечает за переход права.

Тот, кто снимает квартиру у гражданина, по закону наниматель: жилое помещение по договору найма предоставляют гражданину, а юридическому лицу по договору аренды (ст. 671 ГК РФ). От этого различия зависит, какая из трёх схем вообще доступна.

Наём плюс предварительный договор купли-продажи

В этой схеме собственник остаётся собственником до последнего дня. Жилец живёт по договору найма и платит ставку, а отдельный предварительный договор обязывает стороны в будущем заключить основной договор купли-продажи на заранее согласованных условиях.

Требования к предварительному договору записаны в ст. 429 ГК РФ:

  1. Форма как у основного договора. Для квартиры это письменный документ, подписанный обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ); без соблюдения формы предварительный договор ничтожен.
  2. Предмет и существенные условия. Квартира с кадастровым номером и цена, по которой её продадут.
  3. Срок. Если срок заключения основного договора не указан, основной договор заключают в течение года.
  4. Понуждение. Если одна сторона уклоняется, другая вправе через суд потребовать заключить основной договор.
  5. Прекращение. Если до конца срока ни одна сторона не направила другой предложение заключить основной договор, обязательства прекращаются.

Пункт третий бьёт по идее «выкупа за пять лет». Срок в договоре можно указать любой, но собственнику стоит видеть, что всё это время квартира фактически обещана по цене, зафиксированной в день подписания. Если рынок вырастет, жилец вправе через суд требовать продажи по старой цене.

Пункты, которые добавляют к договору найма

В выкупной схеме договор найма стоит рядом с предварительным договором, и деньги жильца приходится делить на две части уже в тексте. Основу дают 14 пунктов из статьи о защитных пунктах договора найма, а для выкупа дописывают следующие:

  • Плата. Ставка за проживание и выкупная часть указываются отдельными суммами, иначе через три года никто не докажет, сколько внесено в счёт цены.
  • Зачёт. Засчитывается ли выкупная часть в цену квартиры и в каком размере; для найма это договорное условие, закон его не подставляет.
  • Расторжение. Что происходит с накопленной выкупной частью, если жилец съезжает раньше или договор расторгают из-за долга: возвращается полностью, частично или удерживается как неустойка.
  • Ремонт и улучшения. Кто платит за ремонт, пока квартира ещё ваша, и засчитываются ли улучшения жильца в цену.
  • Опись и акт. Состояние квартиры на день заселения; при срыве выкупа именно по ним считают ущерб.

Купля-продажа с рассрочкой: квартира переходит сразу

Вторая схема переворачивает порядок: сначала продажа, потом деньги. Договор продажи с рассрочкой считается заключённым, если в нём указаны цена, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ). Переход права собственности регистрирует Росреестр, и только с этой регистрации покупатель становится собственником (ст. 551 ГК РФ).

До полной оплаты квартира, если договор не говорит иное, находится в залоге у продавца в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Залог защищает деньги продавца, но саму квартиру ему уже не возвращает: при долге он взыскивает сумму за счёт заложенного имущества.

Самое жёсткое правило для собственника записано в п. 2 ст. 489. При просрочке очередного платежа продавец может отказаться от договора и потребовать квартиру обратно, но не тогда, когда полученные платежи превышают половину цены, если договор не предусматривает иное.

Условный пример: квартира продана за 9,6 млн ₽ в рассрочку на 48 месяцев по 200 000 ₽, и после 26 платежей, то есть 5,2 млн ₽, покупатель перестал платить. Половина цены пройдена, поэтому потребовать квартиру назад продавец уже не может, если договор не оговорил иное; остаются иск о долге и обращение взыскания на залог.

В этой схеме жилец перестаёт быть жильцом. Он собственник, и договор найма между вами больше не нужен.

Аренда с выкупом по ст. 624 подходит компании

Статья 624 ГК РФ разрешает предусмотреть в законе или договоре аренды, что имущество переходит в собственность арендатора после внесения выкупной цены, а ранее выплаченную арендную плату стороны вправе зачесть в эту цену (ст. 624 ГК РФ). Норма относится к главе об аренде. Квартиру по договору аренды снимает организация, например для сотрудника.

Для найма гражданином прямого аналога в главе 35 нет. Переносить в договор с жильцом-человеком формулировку «аренда с правом выкупа по ст. 624» рискованно: как суд оценит такой договор, предсказать нельзя. Безопаснее одна из двух первых схем, где правила перехода права записаны прямо.

Три схемы рядом

Как оформить аренду с последующим выкупом

Аренду с последующим выкупом оформляют письменно: с жильцом-гражданином договор найма и отдельно предварительный договор купли-продажи с ценой и сроком, либо сразу договор продажи с рассрочкой и графиком платежей; с компанией договор аренды с выкупной ценой. Квартира становится собственностью покупателя только после регистрации перехода права в Росреестре, в первой схеме после основного договора, во второй сразу.

Матрица трёх схем аренды квартиры с правом выкупа: только в продаже с рассрочкой собственник теряет квартиру сразу
В найме с предварительным договором квартира остаётся вашей до основного договора, в продаже с рассрочкой уходит в день регистрации.
Вопрос Наём + предварительный договор купли-продажи (ДКП) Продажа с рассрочкой Аренда с выкупом (компания)
Кто собственник до конца выплат Вы Покупатель с регистрации Вы
Что при неплатеже Расторжение найма по договору и закону Иск о долге; вернуть квартиру нельзя, если оплачено больше половины Расторжение аренды по договору и закону
Как учитываются платежи Отдельно ставка и выкупная часть, зачёт по договору Платежи в счёт цены по графику Зачёт арендной платы в выкупную цену по соглашению
Налог собственника до перехода Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) или налог на профессиональный доход (НПД) с платы за проживание Платы за проживание нет, налог с продажи Налог с арендной платы
Регистрация Наём от года как обременение, затем переход права Переход права сразу, залог в пользу продавца Переход права после выкупа
Согласие супруга Нужно на продажу Нужно на продажу Нужно на продажу

Строка о согласии одинакова во всех колонках: продажа квартиры, которая требует регистрации, по общему правилу нуждается в нотариальном согласии другого супруга, если квартира общая (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса, СК РФ). Наём на год и больше регистрируется как обременение, и на него такое согласие тоже понадобится. Остальные согласия перечислены в статье о том, чьё согласие нужно для сдачи квартиры.

Налоги собственника: аренда сейчас, продажа потом

Пока квартира ваша и жилец платит за проживание, это обычный доход от сдачи: НДФЛ или налог для самозанятых, 4% с платы от человека (ст. 10 закона № 422-ФЗ). Режимы на одной ставке сравнивает статья о налоге при сдаче квартиры. Как налоговая оценит выкупную часть, внесённую до основного договора, зависит от формулировок, поэтому до подписания текст стоит показать налоговому консультанту.

Продажа облагается отдельно от аренды, и для выкупа решает дата регистрации перехода права: от неё считают, прошёл ли минимальный срок владения.

Ситуация при продаже жильцу Налог с продажи
Квартира в собственности не меньше 3 лет и получена по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, при приватизации или в других случаях п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса, НК РФ Не платится
Квартира в собственности не меньше 5 лет в остальных случаях (п. 4 ст. 217.1) Не платится
Минимальный срок не прошёл Доход минус вычет до 1 млн ₽ или подтверждённые расходы на покупку (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ); остаток по 13% до 2,4 млн ₽ и 15% сверх, без сложения с арендной платой и зарплатой (п. 1.1 ст. 224 НК РФ)

Отсрочка продажи в схеме с предварительным договором иногда работает на собственника. Условный пример: квартира куплена два года назад, основной договор назначен через три года; к дате регистрации перехода пятилетний срок владения истечёт, и налога с продажи не будет. В продаже с рассрочкой срок обрывается в день регистрации, даже если деньги придут через годы. Расчёт налога при продаже раньше срока на конкретных цифрах приведён в статье сдавать квартиру или продать.

Риски собственника и как их закрыть

Какие риски для собственника

Главный риск собственника при аренде с правом выкупа зависит от схемы. В продаже с рассрочкой квартира уходит сразу, и после оплаты больше половины цены её не вернуть даже при долге. В схеме с предварительным договором квартира остаётся вашей, но цена зафиксирована на годы вперёд, а жилец вправе через суд требовать продажи. Общий риск: плата выше обычной ставки, которую жилец не потянет.

Каждый риск закрывают конкретным действием:

  • Платёжеспособность. Жильца-покупателя проверяют по тому же порядку, что и обычного нанимателя: паспорт, долги у приставов, суды, доход, отзыв прежнего собственника (пять шагов проверки). Правило трети дохода применяют к полному платежу: ставка вместе с выкупной частью не больше трети подтверждённого дохода семьи.
  • Ипотека. Квартиру в залоге у банка без его участия не продают; порядок с банком описан в статье о сдаче ипотечной квартиры.
  • Срок. В предварительном договоре указывают дату основного договора и порядок, в котором стороны направляют друг другу предложение заключить его; пропуск срока прекращает обязательства.
  • Цена. Если выкуп растягивается на годы, цену можно связать в договоре с понятным правилом пересмотра, а не только с суммой на день подписания.
  • Залог. В продаже с рассрочкой не отказываются от залога в силу закона без причины: он остаётся последней защитой денег продавца.

Условия выкупа действуют годами, поэтому оба договора разумно показать юристу до подписи.

Частые вопросы

Можно ли зачесть уже уплаченную арендную плату в цену

Зачесть арендную плату в цену квартиры можно, если стороны так договорились письменно. Для аренды с компанией такой зачёт прямо допускает п. 2 ст. 624 ГК РФ, для найма с гражданином его записывают отдельным условием договора. Без такого условия плата за проживание остаётся платой за проживание, и жилец не получит права требовать её учёта при покупке.

Что выгоднее: выкуп или продажа сразу

Продажа квартиры сразу по рыночной цене даёт собственнику всю сумму в день расчёта, выкуп растягивает её на годы и добавляет риск неплатежа. Взамен выкуп сохраняет арендную плату, а в схеме с предварительным договором и саму квартиру до последнего платежа. Если жилец может получить ипотеку, разумнее сравнить оба варианта; продажа квартиры с действующим жильцом разобрана в статье о продаже квартиры с жильцом.

Кто платит коммунальные платежи в период выкупа

Коммунальные платежи в схеме с наймом платят так, как записано в договоре найма: собственник остаётся собственником, и порядок прежний. В продаже с рассрочкой собственником после регистрации становится покупатель, и расходы на содержание квартиры переходят к нему. Чтобы избежать споров, дату, с которой меняется плательщик, указывают в договоре прямо.

Выкуп не подходит в трёх случаях

Предложение о выкупе собственнику разумно отклонить в трёх ситуациях. Первая: доход жильца не выдерживает полного платежа, ставки вместе с выкупной частью. Вторая: квартира в залоге у банка, и банк против. Третья: жилец просит рассрочку без залога в пользу продавца и с символическим первым взносом. В каждой из них квартира или деньги остаются без защиты на годы.

Сравнить доход от сдачи с продажей помогает расчёт сдавать или продавать, материалы раздела собраны на странице о доходности. Если решили сдавать по обычному договору, начните с бесплатной оценки квартиры.