Около 75% спроса на аренду в Москве приходится на однокомнатные квартиры и евродвушки, по данным НДВ, которые привёл IRN.RU 19 августа 2026 года. Поэтому купить квартиру для сдачи в аренду разумнее так, чтобы её было кому снимать: небольшую и у метро.

Доходность считают до задатка по одной формуле: (ставка × 12 − простой − налог − расходы) / цена. На условных цифрах ниже после налога выходит 4–4,9% годовых.

Если вы выбираете тип квартиры и надеетесь, что аренда вернёт деньги за покупку, первым делом решите, кто будет жить в этой квартире. От ответа зависят тип квартиры и ставка, а следом и время без жильца. Расчёт показывает порядок цифр без обещания дохода; решение о покупке остаётся за вами.

Формула доходности до сделки

Какая доходность у квартиры под сдачу в Москве

Доходность квартиры под сдачу в Москве у небольших квартир выше: в условном примере со студией за 10,5 млн ₽, однушкой за 14 млн ₽ и двушкой за 21 млн ₽ студия даёт 5,9% годовых брутто, однушка 5,6%, двушка 5,4%, а после месяца простоя, налога и расходов 4,4–4,9%. Рыночная сверка: доходность долгосрочной сдачи однушки в Москве ЦИАН оценил в 5% годовых на март 2026 года при загрузке 95% («Коммерсантъ»). Если ваша прикидка заметно выше рыночной, ставку стоит перепроверить.

Покупатель заполняет строки годового результата чужими цифрами: ставкой из объявлений соседей и ценой из договора купли-продажи.

  1. Ставка × 12. Ставку берут по похожим объявлениям в том же доме или у той же станции.
  2. Простой. Дни без жильца × (ставка / 30). Осторожный сценарий для условного примера: один месяц в год.
  3. Налог. 4% при статусе самозанятого с платы от жильца-человека или 13% НДФЛ (налог на доходы физических лиц).
  4. Расходы собственника. Взнос на капремонт, налог на имущество, мелкий ремонт, клининг между жильцами.
  5. Цена покупки. Остаток делят на полную цену квартиры, даже если часть оплачена кредитом.

В знаменатель идёт вся сумма, которую придётся отдать до первого жильца: цена по договору, мебель, ремонт, расходы на сделку. Однушку за 14 млн ₽, в которую нужно докупить мебели на 700 000 ₽, считают от 14,7 млн ₽, и её доходность из примера ниже снижается с 4,55% до 4,33%.

Спрос 2026 года по типам квартир

Что лучше сдаётся: студия, однушка или двушка

Лучше всего в Москве сдаются однокомнатные квартиры и евродвушки: по оценке НДВ в пересказе IRN.RU на август 2026 года, на них приходится порядка 75% спроса. Студии и однушки дают больше половины всех обращений, по данным Авито Недвижимости из того же обзора. В городах-миллионниках трёхкомнатные в I квартале 2026 года подешевели в аренде на 7,2%, тогда как студии подорожали на 4,5%, однушки на 2,5%.

Цифры о квартале по городам-миллионникам собрала «Яндекс Аренда», их опубликовал «Коммерсантъ» 20 апреля 2026 года. В том же материале ЦИАН отмечал: уже каждая четвёртая квартира на витрине приходится на новый фонд со свежим ремонтом.

Тот же обзор IRN.RU фиксирует, откуда спрос уходит: из старого фонда, от квартир без ремонта и с окраин. Для покупателя это довод против дешёвой вторички далеко от метро, которую сначала придётся ремонтировать. Скидка при покупке легко растворяется в месяцах ремонта и поиска жильца.

Портрет жильца выбирает квартиру раньше покупателя

Покупатель под сдачу выбирает жильё для незнакомого человека. Шесть вопросов портрета жильца задают перед объявлением, а до покупки они отсеивают объекты.

Кто будет жить и сколько человек. Рядом с вузом снимают студенты и пары, рядом с деловыми районами одиночки, у школ семьи. Одиночке хватит студии, семье с ребёнком нужна отдельная спальня.

На какой срок. Семья с детьми живёт годами, студент может съехать летом. Чем короче типичный срок в районе, тем чаще простой и показы.

Какой доход у жильца. Ставку будущей квартиры соотносят с заработками тех, кто снимает в районе. Удобный ориентир: плата занимает не больше трети дохода, и для двушки за 95 000 ₽ из примера это семья с доходом от 285 000 ₽ в месяц. В студенческом районе таких нанимателей единицы.

Что в квартире хрупкое или дорогое. Дорогая отделка в студии для студентов окупается хуже, чем в однушке для пары, которая живёт аккуратно.

Что запрещено. Курение, животные, субаренда: каждый запрет сужает круг жильцов, и это стоит учесть до покупки.

Как жилец платит. Компания, которая снимает жильё для сотрудника, просит договор аренды; налог с её платы для самозанятого 6% вместо 4%.

Метро, планировка, этаж и дом: что сверить на просмотре

Какую квартиру выгоднее купить для сдачи в аренду

Для сдачи в аренду выгоднее та квартира, которую в выбранном районе снимают быстро: по данным обзоров 2026 года, это однокомнатная квартира или евродвушка в новом фонде с ремонтом, у метро. Обзор IRN.RU называет шаговую доступность метро и хороший ремонт тем, за чем охотятся жильцы. Дальше выбор решают планировка, этаж, статус помещения.

Чек-лист до задатка:

  • Метро. Сколько минут пешком до станции, проверенных по карте; есть ли наземный транспорт, если станция дальше.
  • Планировка. Отдельная кухня-гостиная и спальня в евродвушке сдаются в одной группе спроса с однушками; проходная комната и узкая кухня сужают круг жильцов.
  • Этаж. Первый и последний этаж сравнивают с объявлениями того же этажа: у ставки на них может быть своя поправка.
  • Дом. Год постройки, лифт, двор, шум трассы под окнами; в доме с десятками одинаковых инвестиционных квартир конкуренция за жильца выше.
  • Состояние. Квартира без отделки требует вложений и отодвигает первого жильца на месяцы.
  • Мебель. Нужна ли она, зависит от портрета жильца; сравнение двух вариантов есть в материале о сдаче с мебелью или без.
  • Статус помещения. Апартаменты по документам нежилые, а закон о налоге для самозанятых прямо разрешает этот режим только для аренды (найма) жилых помещений (п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ). Поэтому сдавать апартаменты как самозанятый рискованно, позицию стоит сверить на nalog.gov.ru. Остальные отличия собраны в статье о сдаче апартаментов.
  • Обременения. Выписка ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) до сделки: собственники, аресты, ипотека продавца.

Ставка по соседним объявлениям до задатка

Продавцы инвестиционных квартир охотно называют «арендный потенциал», и проверить его можно до задатка, пока сделка не подписана. Для выборки берут 8–12 объявлений рядом с той же станцией, в похожем доме, свежие, не старше двух-трёх недель; медиана их ставок идёт в первую строку формулы вместо цифры продавца.

Старые объявления в выборку не берут: если квартира висит месяц, её ставка выше той, по которой снимают.

Поправки на ремонт, вид или парковку к медиане добавляют после покупки, когда квартира готова к показу; порядок описан в расчёте ставки по сопоставимым объявлениям. Для решения о покупке хватит медианы и честного простоя.

Студия, однушка и двушка на условных цифрах

Условный пример: три квартиры в одном районе Москвы; цены покупки и ставки придуманы для расчёта и не описывают конкретный дом. Простой один месяц, расходы собственника условные.

Строка Студия Однушка Двушка
Цена покупки 10,5 млн ₽ 14 млн ₽ 21 млн ₽
Ставка в месяц 52 000 ₽ 65 000 ₽ 95 000 ₽
Ставка × 12 624 000 ₽ 780 000 ₽ 1 140 000 ₽
Брутто к цене 5,94% 5,57% 5,43%
Простой 1 месяц −52 000 ₽ −65 000 ₽ −95 000 ₽
Налог самозанятого 4% −22 880 ₽ −28 600 ₽ −41 800 ₽
Расходы собственника, условно −40 000 ₽ −50 000 ₽ −70 000 ₽
Остаток за год 509 120 ₽ 636 400 ₽ 933 200 ₽
К цене квартиры 4,85% 4,55% 4,44%
То же при НДФЛ 13% 4,36% 4,09% 4,00%
Те же деньги на вкладе под 13,055% (максимальная ставка десяти крупнейших банков), до налога (Банк России, II декада октября 2026) 1 370 775 ₽ 1 827 700 ₽ 2 741 550 ₽
Доходность студии, однушки и двушки под сдачу: 4,4–4,9% годовых после налога против 13,055% по вкладу в октябре 2026
На условных цифрах разница между типами квартир меньше пункта, а вклад в октябре 2026 года приносил в два-три раза больше.

Студия в примере обгоняет двушку всего на 0,4 пункта, и отрыв исчезает, если студия ищет жильца примерно на четыре недели дольше. Поэтому строку простоя пересчитывают по срокам сдачи в своём районе. Последняя строка таблицы показывает цену отказа от вклада: она в два-три раза больше любого годового остатка.

Налог с арендной платы считают заранее

Две нижние строки таблицы отличаются только налогом: 4% самозанятого с жильца-человека (ст. 10 закона № 422-ФЗ) и 13% НДФЛ в пределах 2,4 млн ₽ годовых доходов (п. 1 ст. 224 Налогового кодекса, НК РФ). На студии разница 51 480 ₽ в год. До сделки достаточно держать перед глазами обе строки, а режим выбирают перед первым жильцом по сравнению налоговых вариантов для собственника.

Покупка второй и третьей квартиры именно под аренду меняет картину. Такая покупка входит в признаки систематичности, по которым сдачу могут признать предпринимательством; где проходит граница и что тогда делать, разобрано в статье о сдаче как предпринимательстве.

Ипотека меняет знак денежного потока

Ставки по ипотеке в расчёт этой статьи не входят: у каждого банка и программы они свои. Проверка простая: возьмите ежемесячный платёж из графика банка и сравните его с годовым остатком по формуле, поделённым на 12.

В условном примере однушка приносит 636 400 ₽ за год, около 53 000 ₽ в месяц. Если платёж по кредиту больше, каждый месяц собственник доплачивает из своих денег, а аренда только уменьшает эту доплату. Кредитный договор к тому же может ограничивать наём, а закон увязывает срок найма с последним платежом по графику. Что открыть в кредитном договоре до первого жильца, перечислено в статье об ипотечной квартире.

Частые вопросы

Новостройку или вторичку покупать под сдачу

Новостройка под сдачу проигрывает вторичке по времени: от покупки до первого жильца проходят ремонт и меблировка, а в новом доме одновременно выставляются десятки похожих квартир. Зато спрос, по обзору IRN.RU на август 2026 года, смещается в новый фонд. Вторичка с ремонтом в обжитом районе у метро сдаётся сразу, но её проверяют на износ коммуникаций и юридическую историю.

Покупать квартиру с ремонтом или делать свой

Квартира с готовым ремонтом начинает приносить ставку через несколько недель после сделки, своя отделка откладывает первый платёж жильца на месяцы. Разумное правило для вложений под сдачу: то, что не возвращается повышением ставки за 12–18 месяцев, не делают. Поэтому дорогой дизайнерский ремонт в квартире для сдачи окупается хуже простого и прочного.

Квартира в Подмосковье вместо Москвы

Квартира в ближнем Подмосковье стоит дешевле, но и ставка там ниже: по данным «Яндекс Аренды» в материале РБК Недвижимости от 6 февраля 2026 года, медианы по Подмосковью в целом в январе 2026 года были около 39 тыс. ₽ за студию, 41 тыс. ₽ за однушку и 51 тыс. ₽ за двушку. Доходность считают по той же формуле, с отдельной выборкой объявлений своего города.

Если квартира уже куплена: сдавать или продавать

Собственнику, у которого квартира уже куплена или досталась по наследству, выбор типа не нужен: ему важнее, что выгоднее, сдача или продажа с вкладом. Такой расчёт с налогом при продаже приведён в статье сдавать квартиру или продать, другие материалы на странице о доходности сдачи. Реальную ставку своей квартиры до первого объявления подскажет бесплатная оценка квартиры на главной странице.