Сдавать квартиру или продать: расчёт доходности с налогом, простоем и вкладом

Условная квартира стоимостью 16 млн ₽, сданная по 71 000 ₽ в месяц, после месяца простоя, налога и расходов собственника приносит 3,9–4,3% годовых к своей цене. Максимальная ставка по вкладам крупнейших банков во второй декаде октября 2026 года, по данным Банка России, составляла 13,055%.

На таких цифрах продажа с вкладом выигрывает у сдачи по деньгам примерно втрое, но итог меняют налог при продаже, цена конкретной квартиры и ваши планы на неё. Если квартира досталась по наследству или осталась после переезда, ответ «сдавать или продавать» удобно искать в таком порядке: сначала годовой результат аренды по своей ставке, затем сумма, которая останется после продажи и налога, и только потом причины, которые деньгами не измеряются.

Годовой результат аренды считают по пяти строкам

Как посчитать доход от сдачи квартиры

Доход от сдачи квартиры за год считают по формуле The·Rent: ставка × 12, минус дни простоя по дневной ставке, минус налог, минус расходы собственника, минус разовые вложения в подготовку, поделённые на срок их окупаемости. Результат делят на рыночную цену квартиры и получают доходность в процентах. Её сравнивают со ставкой вклада или ОФЗ на ту же дату.

Каждую строку формулы заполняют цифрами своей квартиры:

1. Ставка × 12. Ставку берут по похожим объявлениям; порядок отбора разобран в статье о том, за сколько сдать квартиру.
2. Простой. Дни без жильца × (ставка / 30). Ориентир The·Rent для осторожного сценария: один месяц в год, если своих данных нет.
3. Налог. НДФЛ 13% по шкале для резидента или 4% при самозанятости с платы от жильца-человека; режимы сравниваются в статье о налоге при сдаче квартиры.
4. Расходы собственника. Налог на имущество, взнос на капремонт, коммунальные платежи, если по договору они на вас, мелкий ремонт, клининг между жильцами, страховка.
5. Разовые вложения. Подготовка и ремонт, разделённые на срок окупаемости.

Рабочее правило The·Rent для пятой строки: вложение, которое не возвращается повышением ставки за 12–18 месяцев, под сдачу не делают. Как отличить такое вложение от лишнего, показано на расчёте ремонта под сдачу.

Расчёт на условном примере: квартира за 16 млн ₽

Условный пример: квартиру можно продать за 16 млн ₽ или сдать по 71 000 ₽ в месяц. Ставка взята как ориентир: по данным ЦИАН, которые пересказала «Московская перспектива» 2 октября 2026 года, средняя ставка однокомнатной квартиры в Москве в сентябре 2026 года составляла 71 тыс. ₽. Цена квартиры придумана для расчёта, расходы собственника взяты условно: 60 000 ₽ в год.

Ставка 13% в первой колонке верна, только если вся сумма налоговых баз собственника за год, то есть зарплата вместе с арендной платой, не выше 2,4 млн ₽; сверх этого действует 15% и следующие ступени (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Ставка 4% при самозанятости относится к плате от физических лиц; с компании берут 6%, а право на этот режим теряют при доходе больше 2,4 млн ₽ за год (ст. 10 и ч. 2 ст. 4 закона № 422-ФЗ).

Разница между колонками 70 290 ₽ в год, или меньше половины процента к цене квартиры. Налоговый режим улучшает результат, но не меняет вывода: сдача этой квартиры приносит около 4% годовых.

Цена квартиры двигает доходность сильнее ставки

Какая доходность у сдачи квартиры в Москве

Доходность сдачи однокомнатной квартиры в Москве ЦИАН оценивал в 4–5,5% годовых к январю 2026 года, по пересказу «Московской перспективы». В этот расчёт не входили налоги, ремонт, коммунальные платежи и простои. После них на условных примерах остаётся 3,9–5,2% годовых: результат зависит от того, во сколько рынок оценивает саму квартиру.

Одна и та же ставка на квартирах разной цены даёт разный ответ. Ниже три условных сочетания, везде простой 1 месяц, НДФЛ 13% и расходы 60 000 ₽:

Ставка 110 200 ₽ в третьей строке взята из того же пересказа данных ЦИАН: столько в сентябре 2026 года в среднем стоила двухкомнатная квартира в Москве. Дорогая квартира с умеренной ставкой работает хуже недорогой. В январском пересказе ЦИАН отмечал и обратную сторону: цены квартир растут быстрее ставок аренды, поэтому доходность к цене со временем снижается.

Поэтому доходность считают по рыночной цене вашей квартиры сегодня, а не по цене покупки. Квартира, купленная десять лет назад за треть нынешней цены, в расчёте участвует нынешней ценой: именно эти деньги вы получили бы при продаже.

Вклад и ОФЗ на 23 октября 2026 года

Безрисковую альтернативу берут на дату расчёта и из первоисточника. На 23 октября 2026 года данные Банка России выглядели так:

Ставка 13,055% максимальная, а не средняя: это лучшие условия у десяти банков с наибольшим объёмом вкладов физических лиц. Проценты по вкладу и купоны ОФЗ облагаются своими правилами, поэтому сравнение здесь идёт до налога на этот доход, а аренда в таблице выше показана уже после налога. Даже с этой поправкой разрыв остаётся многократным.

Ставки по вкладам двигаются вслед за ключевой. По тем же данным Банка России, максимальная ставка в третьей декаде февраля 2026 года была 14,059%, к третьей декаде июня опустилась до 12,756%, а в октябре вернулась к 13,055%. Вклад фиксирует ставку только на свой срок, а после него деньги размещают уже по новой ставке.

Что выгоднее: сдавать квартиру или продать

Продать квартиру и положить деньги на вклад в октябре 2026 года выгоднее по текущему доходу: условная квартира за 16 млн ₽ приносит при сдаче 619 000–690 000 ₽ в год, а вклад по максимальной ставке 13,055% дал бы около 2,09 млн ₽ до налога. Сдача выигрывает, если квартира быстро дорожает, если продажа до конца срока владения обернётся заметным налогом или если квартира понадобится семье.

Продажа: срок владения решает, сколько денег дойдёт до вклада

Доход от продажи квартиры освобождён от НДФЛ, если она непрерывно принадлежала вам не меньше минимального срока владения (ст. 217.1 НК РФ). Общий срок пять лет (п. 4), закон региона может его сократить (п. 6). Три года хватает, если квартира получена по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника, при приватизации, по договору ренты с пожизненным содержанием или если на дату перехода права у продавца нет другого жилья (п. 3).

Пункт 2 этой статьи изменён законом от 28.11.2025 № 425-ФЗ, а его второй абзац Конституционный суд в постановлении от 22.04.2026 № 26-П признал частично не соответствующим Конституции. Если сделка близко к границе срока, перед подписанием сверьте действующую редакцию статьи и порядок применения из постановления.

При продаже раньше срока налог платят с дохода, уменьшенного одним из двух способов: на вычет до 1 млн ₽ или на документально подтверждённые расходы на покупку квартиры (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Условный пример: квартира куплена за 12 млн ₽, продаётся за 16 млн ₽, минимальный срок ещё не прошёл.

С 2025 года доход от продажи жилья облагается по отдельной шкале: 13% с суммы до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ, ред. от 04.08.2026). Зарплата и арендная плата в эту сумму не входят, а проценты по вкладам и дивиденды за тот же год входят (п. 6 ст. 210).

Таблица посчитана без таких доходов. Разница между строками 1 650 000 ₽, это больше двух лет арендного дохода из примера.

Отсюда практическое правило. Если до окончания минимального срока владения остаётся год или два, сдача на этот период работает как способ дождаться продажи без налога. Договор найма тогда заключают на срок, который заканчивается к нужной дате, чтобы не продавать квартиру с жильцом.

Пороги, после которых сдача догоняет вклад

Из условного примера можно вывести два порога. Первый касается цены: годовой результат 619 470–689 760 ₽ равен доходу вклада по ставке 13,055% при цене квартиры около 4,75–5,28 млн ₽. Если ваша квартира стоит заметно дороже, по текущему доходу сдача вклад не догоняет.

Второй порог касается роста цены. Владение квартирой с арендой сравняется с вкладом, если квартира дорожает примерно на 8,7–9,2% в год: это разница между 13,055% и доходностью сдачи 3,87–4,31%. Прогноза цен здесь нет. Порог показывает, во что вы на самом деле верите, оставляя квартиру: в рост её цены быстрее этой величины.

Шесть допущений, которых нет в расчёте

Расчёт честен только вместе со списком того, чего в нём нет:

• Рост ставки аренды. Если в договоре найма есть пункт об изменении платы, повышение добавляет доход, которого нет в примере; порядок разобран в статье о повышении арендной платы.
• Изменение ставок вкладов. Через год-два вклад может приносить меньше, а квартира останется.
• Налог с процентов и купонов. Он уменьшает доход вклада и ОФЗ; здесь не рассчитывался.
• Расходы на продажу. Подготовка документов, услуги при сделке, время до выхода на сделку.
• Риски сдачи. Неплатёж, порча, долгий простой; карта этих рисков и защита от каждого собраны в статье о рисках сдачи квартиры.
• Ипотека. Платёж по кредиту меняет расчёт целиком; отдельно разобрано, можно ли сдавать ипотечную квартиру.

Нефинансовые причины оставить квартиру

Часть причин держать квартиру деньгами не считается, и это нормальная часть решения:

• квартира понадобится детям, когда они вырастут, или родителям, которых вы захотите перевезти ближе;
• вы уехали на время и собираетесь вернуться в этот район;
• квартира семейная, и продажа требует согласия родственников, к которому они не готовы;
• рынок сейчас ниже цены, по которой вы готовы продать, и вы не хотите фиксировать эту разницу;
• вам удобнее ежемесячный доход, чем крупная сумма разом.

Обратные признаки говорят в пользу продажи: квартира требует ремонта, который не окупится по правилу 12–18 месяцев; вы живёте далеко и не готовы сами отвечать жильцу после заселения; деньги нужны на покупку другого жилья; минимальный срок владения уже прошёл, и налога не будет.

Решение за пять вопросов

1. Прошёл ли минимальный срок владения? Нет, и до него год-два: сдавать и ждать. Да: продажа не стоит налога, переходите к вопросу 2.
2. Какая доходность сдачи после налога и простоя? Посчитайте по таблице на своих цифрах. Ниже ставки вклада в три раза и больше: аренда держится только на вопросах 3–5.
3. Верите ли вы в рост цены квартиры быстрее 9% в год? Если нет, а других причин нет, честнее продать.
4. Понадобится ли квартира семье? Да: сдавать договорами, которые заканчиваются к нужной дате.
5. Готовы ли вы к работе собственника? Подготовка квартиры и показы занимают недели, а после заселения остаются налог и связь с жильцом; если времени на это нет, это тоже аргумент.

Частые вопросы

Выгоднее ли сдавать квартиру самозанятым

Сдача квартиры самозанятым при плате от жильца-человека даёт налог 4% против 13% по НДФЛ, и на условной ставке 71 000 ₽ при простое в месяц разница составляет 70 290 ₽ в год. Самозанятость подходит, если доход в этом режиме за год не превышает 2,4 млн ₽. Порядок регистрации и чеков разобран в инструкции для собственника-самозанятого.

Стоит ли делать ремонт, чтобы поднять доходность

Ремонт поднимает доходность сдачи, только если окупается прибавкой к ставке за 12–18 месяцев: таково рабочее правило The·Rent. Перед сметой считают, на сколько вырастет ставка и за сколько месяцев прибавка вернёт вложение; уборка с мелкими исправлениями и хорошие фото часто дают прибавку без крупных трат. Расчёт окупаемости на условных цифрах есть в статье о ремонте под сдачу.

Можно ли сначала сдать, а продать позже

Сдать квартиру и продать её позже можно, если срок договора найма согласован с планами на продажу: договор заканчивается к дате, когда вы готовы выйти на сделку, и квартира к этому дню свободна. Чем договор на 11 месяцев отличается от договора на год, разобрано в статье о сроке договора аренды. Если продажа случится при жильце, его права разбирают до выхода на сделку.

Следующий шаг после расчёта

Если после пяти вопросов квартира остаётся у вас, дальше нужна ставка по похожим объявлениям и порядок действий от подготовки до заселения: маршрут собственника по шагам разобран в статье о том, как сдать квартиру в аренду. Сверить ставку для вашей квартиры с рынком поможет бесплатная оценка квартиры, а другие расчёты доходности собраны в разделе о доходности сдачи.