Реестра недобросовестных арендаторов квартир, который вело бы государство, в России нет, и ни один закон его не создаёт. Опасная ошибка собственника, который боится проблемного жильца, состоит в попытке заменить такой реестр частным «чёрным списком» с сайта или из чата владельцев. Сведения там никто не проверяет, а собственник, который вносит в список чужие паспортные данные или пересылает их дальше, сам рискует штрафом и иском.

Если вы выбираете между двумя кандидатами или только что расстались с жильцом-должником, опора для решения одна: сведения, которые закон делает открытыми, и документы, которые человек показывает вам добровольно.

Официального реестра нет, есть базы с другим назначением

Есть ли официальный реестр недобросовестных арендаторов

Официального реестра недобросовестных арендаторов нет: в законах есть банк данных исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов (ФССП), Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и опубликованные тексты судебных решений, но ни одна из этих баз не собирает сведения именно о жильцах. Каждая отвечает на свой узкий вопрос: есть ли непогашенный долг у приставов, объявлен ли человек банкротом, судился ли он с прежним наймодателем.

В банк ФССП долг попадает на последней стадии, когда по нему уже есть исполнительный документ и взыскание началось (ст. 6.1 закона № 229-ФЗ). Жилец, который задолжал за два месяца и съехал, а прежний собственник в суд не пошёл, для этой базы чист. Пустая выдача говорит только об отсутствии открытых взысканий.

Банкротство гражданина публикуют в ЕФРСБ (п. 1 ст. 213.7 закона № 127-ФЗ). Для собственника запись в этом реестре означает одно: обязательства человека уже под контролем суда, и новые деньги он тратит с оглядкой на процедуру.

Самая близкая к «чёрному списку» вещь, созданная законом, это архив судебных решений. Суд размещает текст решения в интернете не позднее месяца после его принятия в окончательной форме, а в актах судов общей юрисдикции полные ФИО истца и ответчика не обезличивают (ч. 1 и 3 ст. 15 закона № 262-ФЗ). Иск бывшего наймодателя о долге или выселении виден в картотеке суда по ФИО ответчика.

Паспорт к этим базам не относится, но проверяется отдельно: по материалам Министерства внутренних дел (МВД), которые пересказали «Известия», действительность паспорта гражданина России проверяют через сервис МВД на портале «Госуслуги». Как встроить эти источники в отбор, описано в статье о том, как проверить арендатора по шагам.

Частные базы и чаты собственников ненадёжны и рискованны

Можно ли проверить квартиранта по чёрному списку

Проверить квартиранта по частному чёрному списку можно только формально: собственник получает чужое мнение без доказательств, собранное без согласия человека. Фамилия может принадлежать однофамильцу, запись может оставить собственник, который сам удержал залог без оснований, а слово «неадекватный» ничего не говорит о платежах. Надёжнее государственные базы и документы, которые кандидат показывает с согласия.

У частной базы нет ни оператора, который отвечает за точность, ни порядка исправления ошибок. Запись в чате живёт столько, сколько живёт чат, и не обновляется, когда человек погасил долг или выиграл спор. Отказ по такой записи стоит собственнику подходящего кандидата и лишних недель простоя.

Второй риск юридический. Закон о персональных данных называет обработкой любое действие с ними, включая сбор, запись, систематизацию, накопление и хранение (п. 3 ст. 3 закона № 152-ФЗ). Собственник, который отправляет в чат скан паспорта кандидата с вопросом «кто знает этого человека», уже раскрывает его данные кругу людей, на что кандидат согласия не давал.

Свой список плохих жильцов: где проходит граница закона

Законно ли вести свой список плохих жильцов

Свой список плохих жильцов законен, пока он остаётся личной заметкой: закон о персональных данных не распространяется на обработку исключительно для личных и семейных нужд, если при этом не нарушаются права человека. Передача записи другим собственникам или публикация в открытом канале уже раскрывает чужие данные. Для публикации нужно отдельное согласие самого жильца, а гражданина за нарушение штрафуют на 10 000–15 000 ₽.

Граница проходит по тому, кто увидит запись. Исключение для личных нужд закреплено в п. 1 ч. 2 ст. 1 закона № 152-ФЗ, и оговорка про права человека в нём действует всерьёз: блокнот с пометкой «не сдавать повторно» и общая таблица на сотню собственников устроены по-разному.

Что делает собственник Как называет закон Что нужно Чем грозит
Пишет заметку о бывшем жильце для себя Обработка для личных нужд (ст. 1 152-ФЗ) Не нарушать права человека Риска нет, пока заметка не уходит дальше
Пересылает данные в закрытый чат или коллеге Предоставление определённому кругу лиц (п. 6 ст. 3) Законное основание, обычно согласие Штраф по ст. 13.11 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП)
Публикует в открытом канале или на сайте Распространение неопределённому кругу лиц (п. 5 ст. 3) Отдельное согласие по ст. 10.1 Штраф, иск о защите репутации и частной жизни
Пишет оценку без доказательств («мошенник», «ворует») Порочащие сведения Доказать соответствие действительности Опровержение по суду (ст. 152 Гражданского кодекса, ГК)

Согласие на распространение данных оформляется отдельно от любых других согласий, а молчание или бездействие человека ни при каких обстоятельствах согласием не считается (ч. 1 и 8 ст. 10.1 закона № 152-ФЗ). Подпись жильца под договором найма или под согласием на проверку такого разрешения не даёт.

Даже правдивый рассказ ограничен Гражданским кодексом. Стороны договора не вправе разглашать сведения о частной жизни друг друга, ставшие известными при его исполнении, если соглашение не говорит иное (п. 2 ст. 152.2 ГК РФ). Кто приходил к жильцу, как он жил и с кем ссорился, собственник узнал как наймодатель и пересказывать не вправе.

Оценки без доказательств рискованнее фактов. Если запись порочит честь или деловую репутацию, человек вправе требовать опровержения по суду, и доказывать правдивость сведений придётся тому, кто их распространил (п. 1 ст. 152 ГК РФ). Обработка персональных данных с нарушением закона или без обязательного письменного согласия обходится гражданину штрафом от 10 000 до 15 000 ₽, повторное нарушение от 15 000 до 30 000 ₽ (ст. 13.11 КоАП РФ).

Карта рисков: откуда собственник берёт сведения о жильце

Источники сведений о кандидате различаются по двум осям: насколько им можно верить и чем пользование ими грозит самому собственнику. Карта ниже показывает оценку редакции по каждому источнику.

Карта рисков чёрного списка арендаторов: частные базы и чаты опасны, государственные базы ФССП и судов безопасны
Частные списки дают собственнику слухи и правовой риск, а государственные базы отвечают на те же вопросы законно.
Источник Что показывает Риск для собственника
Частный сайт-база Чужие отзывы без проверки Ошибка однофамильца, обработка данных без согласия
Чат собственников Мнение одного наймодателя Раскрытие данных кандидата при запросе, иск за оценки
Свой список Ваш опыт с прежними жильцами Минимальный, пока список не уходит другим
Банк данных ФССП Взысканные долги, которые ещё не погашены Нет: сведения открыты законом
Картотеки и решения судов Споры о долге, выселении, ущербе Нет: ФИО сторон в актах открыты
ЕФРСБ Банкротство гражданина Нет: публикация предусмотрена законом
Паспорт через сервис МВД Действителен ли документ Нет, если паспорт получен для договора
Прежний собственник Как жилец платил и съезжал Низкий, если контакт дал сам кандидат

Нижняя часть таблицы закрывает вопросы, ради которых собственник искал чёрный список: были ли долги перед наймодателями, доходило ли до суда, настоящий ли паспорт. Верхняя добавляет к ним слухи и правовой риск.

Три законных фильтра вместо чёрного списка

Первым фильтром служит сам разговор. Поведение звонящего порой говорит больше любой базы: человек, который просит заселиться без договора или назвать полное имя отказывается, отсеивается раньше, чем дело дойдёт до документов. Полный набор стоп-сигналов первого звонка по рабочему правилу The·Rent собран в пятиступенчатом порядке проверки жильца.

Второй фильтр опирается на согласие кандидата. Закон допускает обработку данных с согласия человека или когда она нужна для заключения договора по его инициативе (п. 1 и 5 ч. 1 ст. 6 закона № 152-ФЗ). Кандидату, который сам просит сдать ему квартиру, несложно показать паспорт и дать номер прежнего собственника. Отказ показать документы при готовности заселиться завтра сам по себе отвечает на вопрос.

Третий фильтр стоит в договоре. Залог, пункт о сроке оплаты и порядке расторжения, опись имущества работают и тогда, когда проверка ничего не нашла: базы видят прошлое, договор защищает будущее. Размер залога и основания удержания разобраны в статье о залоге при сдаче квартиры.

В частных списках встречаются пометки без поступка за ними, вроде «не сдавать таким-то». В законный отбор такие записи не переносят. Основанием для отказа служат поступки и документы: долг перед наймодателем по решению суда, недействительный паспорт, нежелание подписать опись. Происхождение кандидата, его семья и убеждения к поступкам не относятся.

Если жилец уже подвёл: законный след остаётся в суде

Желание предупредить других собственников понятно, но закон даёт для него свой путь. Долг и ущерб фиксируют перепиской и фотографиями с актом, жильцу направляют письменную претензию со сроком, затем идут в суд. По шагам этот путь описан в статье о том, что делать, если арендатор не платит, а порядок выселения через суд в статье о законном выселении жильца.

Решение по иску суд общей юрисдикции разместит в интернете с ФИО ответчика, и следующий собственник найдёт его сам, когда будет проверять кандидата. Есть исключение: тексты судебных приказов по п. 8 ч. 5 ст. 15 закона № 262-ФЗ в интернете не размещают. Если долг взыскан приказом и жилец не платит, след появится позже, когда исполнительное производство попадёт в банк данных ФССП.

Публиковать данные бывшего жильца после решения суда не нужно. Решение уже открыто, а пересказ в чате с паспортными данными и комментариями возвращает собственника к рискам из таблицы выше.

Частые вопросы

Можно ли выложить паспорт бывшего жильца в чат собственников

Паспорт бывшего жильца в чат собственников выкладывать нельзя без его отдельного письменного согласия: паспортные реквизиты с адресом регистрации относятся к персональным данным, а пересылка группе людей их раскрывает. Согласие на распространение по ст. 10.1 закона № 152-ФЗ оформляется отдельно, и молчание жильца его не заменяет. Риск для гражданина составляет штраф по ст. 13.11 КоАП и гражданский иск.

Что значит запись о кандидате в банке данных ФССП

Запись о кандидате в банке данных ФССП означает, что против него уже есть решение суда или иной исполнительный документ и долг не погашен. Сама запись не говорит, плохой ли он жилец: штраф за парковку и долг перед прежним наймодателем весят по-разному. Смотрят сумму и характер требования с датой, а затем спрашивают кандидата, как он закрывает этот долг.

Может ли жилец потребовать убрать себя из частного списка

Жилец, о котором в частном списке написали порочащие сведения, вправе требовать по суду их опровержения, и доказывать правдивость придётся тому, кто их распространил (ст. 152 ГК РФ). Если в списке его паспортные данные без согласия, он может сослаться и на закон о персональных данных. Поэтому любая запись о человеке в общем доступе превращается в обязательство её доказать.

Проверку начинают с документов, а не со слухов

Вопрос, ради которого ищут чёрный список, сводится к истории платежей: рассчитывался ли кандидат с прежним наймодателем и не судился ли с ним. На него отвечают картотека суда, банк приставов и разговор с бывшим собственником по номеру от самого кандидата. Соседние темы о жильцах собраны в разделе проверка жильца, а отбор целиком можно передать нам через заявку на бесплатную оценку квартиры перед сдачей.