Комиссию риелтору при аренде квартиры платит жилец по сложившемуся обычаю рынка: закон такой обязанности на него не возлагает, по Гражданскому кодексу услугу оплачивает тот, кто её заказал. Владельцу обычной квартиры сдача через The·Rent не стоит ни рубля. Исключение касается дорогих квартир: со ставки 150 000 ₽ в месяц собственник вносит 50% одной месячной арендной платы, и при 200 000 ₽ выходит 100 000 ₽.

Если вы откладываете звонок агенту из страха, что посредник заберёт заметную часть дохода, начните с договора, который он предлагает подписать. Из него видно, кто платит и за какую работу, а дальше остаётся сравнить эту сумму с ценой собственного времени и недель без жильца.

Закон оставляет решение о комиссии сторонам

Отдельной нормы о комиссии при аренде жилья в Гражданском кодексе нет. Работу агента описывают общие правила. По договору возмездного оказания услуг исполнитель действует по заданию заказчика, а заказчик обязуется услугу оплатить (п. 1 ст. 779 ГК РФ). Срок и порядок оплаты берутся из самого договора (п. 1 ст. 781 ГК РФ).

Если агент ищет жильца по поручению собственника, отношения могут оформить агентским договором: агент за вознаграждение действует по поручению принципала, то есть владельца квартиры (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). Стороны свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ), поэтому условие, что вознаграждение агенту оплачивает наниматель, законно, если его подписал сам наниматель.

Законно ли брать комиссию с арендатора

Комиссию с арендатора брать законно, когда жилец сам подписал с агентом договор об услуге и согласился её оплатить: это прямо следует из ст. 779 и 781 ГК РФ. Обязанность платить возникает из договора с агентом, поэтому без подписи жильца требовать деньги по устной договорённости агенту сложно. Закон не запрещает и обратный вариант, когда платит собственник, и деление суммы между сторонами.

Обычай рынка перекладывает комиссию на жильца

Логика обычая простая: заселиться к конкретной дате нужнее тому, кто ищет жильё, поэтому расход на посредника рынок переложил на него. Собственник при этом остаётся заказчиком поиска: он выбирает агента и ставит условия, а кандидат принимает их вместе с ценой.

За последний год доля объявлений без комиссии для жильца немного подросла, хотя до уровня 2021 года ей ещё далеко. Журнал Т—Ж 16 сентября 2026 года привёл данные площадок: на «Циане» без комиссии выставлено 39% арендного жилья против 37% годом раньше, а на «Авито» в июле 2026 года в Москве без комиссии было 51% объявлений о долгосрочной аренде, на 9,5 процентного пункта больше, чем годом ранее.

Комиссия с арендатора в объявлениях «Циана» 2021 2025 2026
Без комиссии 51% 37% 39%
26–50% месячной ставки 35% 42% 41%
51–75% месячной ставки 6% 13% 13%

Для кандидата это значит, что посредник обойдётся ему в четверть или половину месячной платы: 41% объявлений «Циана» в 2026 году просят именно 26–50%.

По опросу «Авито Недвижимости» и агентства OMI, который приводит тот же журнал, почти четыре из пяти россиян хотят снимать без посредника, напрямую у владельца, а в крупных городах таких до 88%.

Почему при аренде квартиры комиссию платит арендатор

Арендатор платит комиссию по обычаю рынка: быстро заселиться нужнее тому, кто ищет жильё, чем собственнику найти именно этого жильца. Закон оставляет выбор плательщика сторонам договора с агентом (ст. 421 ГК РФ). По данным «Циана», которые приводит Т—Ж, в 2026 году 39% объявлений аренды выставлены без комиссии, а самая частая комиссия составляет 26–50% месячной ставки.

Заказчик, плательщик и исполнитель: связи трёх сторон

Главное недоумение собственника звучит так: деньги агенту отдаёт жилец, значит, и работать агент будет на жильца. На деле лояльность задаёт договор с агентом. Агент, у которого подписан договор с владельцем квартиры, отвечает перед ним за ставку и отбор, а также за бумаги, а комиссия жильца остаётся платой за доступ к проверенной квартире и готовому договору.

Карта связей комиссии при аренде: собственник заказывает поиск, жилец обычно платит, плательщика определяет договор с агентом
Плательщика комиссии определяет договор с агентом, а заказчиком поиска остаётся собственник.

Каждая сторона получает своё. Собственник получает жильца, прошедшего проверку, договор найма с описью и актом, деньги за первый месяц и залог напрямую на свой счёт. Жилец получает квартиру с понятными документами о праве собственности и заселение без недель поиска. Агент получает вознаграждение один раз, после подписания договора найма.

Связь становится прочнее, когда квартира отдана одному агенту. Тогда в рекламе одно объявление и одна цена, и никто не сбивает ставку, чтобы опередить конкурента. По данным The·Rent, эксклюзивное сотрудничество выбирают 96% клиентов. Как сравнить работу с агентом и самостоятельную сдачу по всем пунктам, разобрано в материале о том, стоит ли сдавать квартиру через агентство.

Расход собственника в трёх сценариях

Расход собственника считают в рублях и в днях пустой квартиры. Ниже три условных примера, цифры придуманы для иллюстрации.

Сценарий Ставка Кто платит комиссию Расход собственника
Однушка через агента, комиссия на жильце 58 000 ₽ Жилец, 50% ставки = 29 000 ₽ 0 ₽
Большая квартира через The·Rent 180 000 ₽ Собственник, 50% месячной арендной платы 90 000 ₽
Однушка без агента, поиск на две недели дольше 58 000 ₽ Никто около 27 067 ₽ упущенной платы

Первая строка показывает обычный случай: комиссию платит жилец, собственник не тратит ничего. В третьей строке комиссии нет, но квартира пустует на 14 дней дольше, и это стоит 58 000 / 30 × 14 ≈ 27 067 ₽. Две недели взяты условно: срок зависит от того, сколько вечеров вы готовы отдавать звонкам и показам.

Вторая строка требует пояснения. Дорогую квартиру ищут дольше: кандидатов с подходящим доходом мало, поэтому здесь платит владелец. Его 90 000 ₽ равны 15 дням арендной платы, а пустая квартира за 180 000 ₽ теряет 84 000 ₽ всего за две недели. За 11 месяцев договора жилец перечислит 1 980 000 ₽, так что расход на сдачу займёт около 4,5% этих денег.

Сколько стоит сдать квартиру через агентство собственнику

Сдать квартиру через агентство собственнику нередко бесплатно: платит жилец, если так записано в его договоре с агентом, а таких объявлений на «Циане» в 2026 году 61%. У The·Rent расход появляется только у квартир со ставкой от 150 000 ₽, и он равен 50% месячной арендной платы, то есть 100 000 ₽ при 200 000 ₽. Самостоятельный поиск без посредника тоже имеет цену: каждая неделя ожидания отнимает около четверти месячной ставки.

Комиссия жильца меняет скорость сдачи

Для кандидата комиссия складывается с остальными стартовыми деньгами. В условном примере с однушкой за 58 000 ₽ при заселении он переводит первый месяц, залог (в законе обеспечительный платёж) в размере месячной ставки и 29 000 ₽ агенту: всего 145 000 ₽. Из них агенту уходит пятая часть.

Кандидат с ограниченным бюджетом сначала обзванивает варианты без посредника, а к квартире с комиссией возвращается, если она выглядит лучше за ту же сумму на старте. Выигрывают такие квартиры ценой у рынка, подсчитанной по свежим похожим объявлениям, и подачей: светлые снимки, честный текст, ответ на отклик в тот же час. Если неделя прошла без звонков, причину ищут по шагам из статьи о том, как быстро сдать квартиру.

Собственник дорогой квартиры иногда сам берёт расход на себя, чтобы не отпугнуть кандидата суммой при заселении. Решение принимают по расчёту из предыдущего раздела: если комиссия меньше цены ожидаемого простоя, она окупается скоростью.

За что платят комиссию: что собственник получает от агента

Агент, которому жилец платит комиссию, а вы ставите задачу, отвечает перед вами за результат. Перед подписью договора с ним проверьте, что в тексте записано каждое из действий ниже.

  • Портрет будущего жильца и стартовая ставка с обоснованием по похожим объявлениям.
  • Подготовка квартиры к съёмке, фотографии и текст объявления.
  • Размещение на площадках и ответы на обращения.
  • Фильтр обращений и показы, с вами или без вас.
  • Проверка паспорта, дохода и прежнего места жительства кандидата по правилам, описанным в статье о проверке арендатора.
  • Договор найма, опись имущества с фото, акт приёма-передачи, показания счётчиков.
  • Кто и сколько платит агенту, в какой момент и после каких подписей.
  • Что происходит после заселения и до какого дня агент отвечает на вопросы.

Комиссия оплачивает один законченный цикл: поиск, отбор, договор найма и передачу ключей. Абонентской платы за ней нет, потому что The·Rent после заселения квартиру не ведёт и оплату с жильца не собирает; бесплатным остаётся только сопровождение в первый месяц. Ежемесячное вознаграждение берут компании, которые ведут квартиру после заселения; когда такой формат нужен собственнику, разобрано в статье о доверительном управлении.

Частые вопросы

Можно ли разделить комиссию между собственником и жильцом

Комиссию между собственником и жильцом разделить можно: свобода договора по ст. 421 ГК РФ разрешает любую пропорцию. Долю каждого записывают в договорах с агентом, иначе спор о сумме решается по тому документу, который подписан. Собственнику удобнее, когда в его договоре указаны и его доля, и сумма, которую агент берёт с жильца.

Возвращает ли агент комиссию, если жилец съехал через месяц

Возврат комиссии при раннем выезде жильца зависит только от договора с агентом. Одни договоры обещают бесплатно найти замену в течение оговорённого срока, другие ничего не обещают. Условие читают до подписи: если в тексте нет ни замены, ни возврата, требовать их потом не на чем. Сроки и порядок такой замены удобно записать в договор заранее.

Нужен ли собственнику договор с агентом, если платит жилец

Договор с агентом собственнику нужен и тогда, когда комиссию платит жилец. В нём закрепляют поручение по ст. 1005 ГК РФ: что агент делает, от чьего имени ведёт переговоры, кто ему платит и чем заканчивается работа. Без бумаги агент формально никому не подотчётен, а спор о том, кто привёл жильца, решается словами.

Сравнить агента и самостоятельную сдачу целиком

Расчёт комиссии закрывает денежную часть решения, а сравнение по времени, отбору и договору лежит в материале о том, как сдать квартиру через агентство или самому; соседние темы собраны в разделе о выборе агентства и риелтора. Чтобы узнать рыночную ставку своей квартиры и понять, придётся ли вам платить посреднику, оставьте заявку на бесплатную оценку квартиры или напишите нам в Telegram.