Сдать квартиру при банкротстве: кто подписывает договор и кому достаётся плата

Сдавать квартиру при банкротстве можно, но после признания собственника банкротом договор найма подписывает финансовый управляющий, а арендная плата поступает в конкурсную массу. Условный пример: квартира за 55 000 ₽ в месяц за шесть месяцев процедуры реализации принесёт 330 000 ₽, и эти деньги пойдут на расчёты с кредиторами, а у собственника по общему правилу останется сумма в пределах прожиточного минимума.

Собственник, который подал на банкротство или вот-вот подаст, может смотреть на пустую квартиру как на способ гасить долги или жить на ставку. Решение зависит от стадии дела: в реструктуризации долгов договор ещё подписываете вы, после решения о реализации имущества уже нет. Для жильца от этой разницы зависит, будет ли его договор вообще действительным.

Сдача при банкротстве зависит от стадии дела

Можно ли сдавать квартиру при банкротстве

Сдавать квартиру при банкротстве можно на любой стадии, меняется только тот, кто подписывает договор. В реструктуризации долгов договор найма заключает сам собственник, и закон о банкротстве не требует на это согласия финансового управляющего, хотя управляющий вправе оспорить невыгодную сделку. С даты признания гражданина банкротом распоряжается квартирой только финансовый управляющий, а договор, подписанный собственником лично, ничтожен.

Закон о банкротстве (Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») делит дело гражданина на две процедуры. Реструктуризация долгов даёт время на план погашения, и собственник сохраняет право подписывать сделки с ограничениями. Реализация имущества начинается с решения арбитражного суда о признании банкротом: с этого дня имущество собирают в конкурсную массу и продают. Между ними собственнику важна одна дата, которую видно в решении суда и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Общая картина того, когда сдача требует чужого согласия, собрана в статье о том, можно ли сдавать квартиру в разных ситуациях.

Реструктуризация долгов: подпись ваша, согласование письменное

В реструктуризации перечень сделок, на которые нужно предварительное письменное согласие финансового управляющего, закрыт. П. 5 ст. 213.11 закона № 127-ФЗ называет приобретение и отчуждение недвижимости, займы и кредиты, поручительства, доверительное управление имуществом и передачу его в залог. Сдачи внаём в этом списке нет.

Отсутствие строки в перечне не делает договор неуязвимым. П. 7 ст. 213.9 того же закона разрешает управляющему подавать заявления о признании сделок гражданина недействительными и заявлять отказ от их исполнения. Договор по ставке заметно ниже рынка, с родственником или с оплатой за год вперёд наличными кредиторы прочитают как вывод дохода. Поэтому рабочий порядок простой: показать управляющему проект договора до подписания и получить письменное «не возражаю».

Второй вопрос в реструктуризации касается денег. По п. 5.1 ст. 213.11 гражданин вправе открыть специальный банковский счёт и без согласия управляющего тратить с него до 50 000 ₽ в месяц, а суд по ходатайству вправе этот предел увеличить. Деньгами на других счетах собственник распоряжается с предварительного письменного согласия управляющего. В договоре найма поэтому указывают счёт, на который жилец платит, и заранее согласуют его с управляющим.

С даты введения реструктуризации снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и другие ограничения распоряжения им. Новые ограничения накладывает уже суд в деле о банкротстве.

Реализация имущества: договор подписывает финансовый управляющий

С даты признания гражданина банкротом п. 5 ст. 213.25 закона № 127-ФЗ передаёт все права на имущество конкурсной массы финансовому управляющему. Он распоряжается ими от имени гражданина, а сделки, которые гражданин совершил с этим имуществом лично, ничтожны. П. 1 ст. 174.1 ГК РФ (Гражданский кодекс) подтверждает: сделка вопреки запрету из законодательства о банкротстве ничтожна в части распоряжения имуществом.

Для договора найма из этого следуют три практических правила стадии реализации:

1. Наймодателем в договоре указывают собственника, а подписывает договор финансовый управляющий от его имени со ссылкой на судебный акт о своём утверждении.
2. Плату жилец переводит туда, куда укажет управляющий: по п. 7 ст. 213.25 исполнение обязательств перед гражданином, включая уплату денег, возможно только в отношении управляющего.
3. Договор на год и дольше регистрируют в Росреестре как обременение, и с даты признания банкротом такое заявление подаёт только управляющий.

Жилец, который подписал договор с собственником лично уже после решения суда, рискует сильнее всех. Его договор ничтожен, а требования по сделкам, совершённым гражданином без управляющего, по закону не удовлетворяются за счёт конкурсной массы. Если сдавать квартиру после признания банкротом не через управляющего, вернуть такому жильцу залог из массы не получится.

Кому идут деньги от аренды

Кому идут деньги от аренды при банкротстве

Деньги от аренды при банкротстве после решения о реализации имущества идут в конкурсную массу: по п. 1 ст. 213.25 закона № 127-ФЗ в неё входит всё имущество гражданина, в том числе приобретённое после решения. Плату получает финансовый управляющий и направляет её на расходы процедуры и расчёты с кредиторами. Собственнику оставляют деньги в пределах прожиточного минимума на себя и иждивенцев по ст. 446 Гражданского процессуального кодекса (ГПК РФ).

Расчёт ниже собран на условных числах: собственник сдаёт однушку в Долгопрудном за 55 000 ₽ в месяц, а реализация имущества в его деле идёт полгода.

Размер прожиточного минимума зависит от региона и группы населения, его проверяют по актуальным данным на дату процедуры. Налог с арендной платы никуда не исчезает, поэтому налоговый режим собственника обсуждают с управляющим заранее. Шкалы и режимы собраны в отдельном разборе налога при сдаче квартиры.

Распределяет арендную плату управляющий по правилам закона под контролем суда, поэтому сумму на жизнь спрашивают у него до подписания договора.

Единственное жильё остаётся за собственником, доход от него нет

Ст. 446 ГПК РФ запрещает обращать взыскание на жилое помещение, если для гражданина и членов его семьи, которые живут вместе с ним, оно единственное пригодное для постоянного проживания. Исключение: квартира в ипотеке, на которую взыскание можно обратить по закону об ипотеке. По п. 3 ст. 213.25 закона № 127-ФЗ такое имущество управляющий исключает из конкурсной массы.

Единственная квартира поэтому остаётся у собственника, но доход от её сдачи остаётся в массе. Есть и тонкий момент: норма защищает жильё, где гражданин живёт с семьёй. Как суд оценит единственную квартиру, которую собственник сдаёт, а сам живёт у родственников или снимает другое жильё, закон прямо не отвечает. Этот вопрос обсуждают с финансовым управляющим и юристом по банкротству до объявления.

У залоговой квартиры в банкротстве есть третий участник: банк, который вправе обратить на неё взыскание даже как на единственное жильё. Найм, на который банк не давал согласия, при обращении взыскания может прекратиться (п. 2 ст. 40 закона об ипотеке). Какие строки кредитного договора касаются найма, показано в разборе сдачи ипотечной квартиры.

Карта рисков по стадиям дела

Самая опасная точка совпадает с датой решения суда: в этот день меняется человек, который вправе подписать договор, а собственник может узнать о решении не в тот же день. Перед любым договором с новым жильцом статус дела проверяют в ЕФРСБ по фамилии и идентификационному номеру налогоплательщика (ИНН) собственника.

Квартиру продают с торгов: что будет с жильцом и залогом

Что будет с жильцами, если собственник банкрот

Жильцы, если собственник банкрот, сохраняют право жить в квартире, когда договор подписан до решения о реализации имущества или самим финансовым управляющим. Торги, кроме случая с ипотечной квартирой, их найм не прерывают: по ст. 675 ГК РФ покупатель продолжает договор как новый наймодатель с той же ставкой и сроком. Без защиты остаётся жилец, с которым собственник подписал договор лично после решения арбитражного суда: закон о банкротстве считает такую сделку ничтожной.

Норма ст. 675 ГК РФ одинаково работает при обычной продаже и при торгах. Как передают покупателю договор и деньги жильца при обычной продаже, описано в статье о продаже квартиры с арендатором. При банкротстве смену наймодателя удобно провести по тем же описи и акту, что при заселении:

1. Письменно сообщить жильцу о процедуре, о том, кто теперь получает плату, и о дате торгов, как только она известна.
2. В день передачи покупателю пройти квартиру по описи с фото и записать показания счётчиков в акт.
3. Указать в акте, что договор найма продолжает действовать, и приложить его копию для покупателя.
4. Вопрос об обеспечительном платеже (в быту залог или депозит), внесённом до банкротства, согласовать с управляющим письменно.

Обещать жильцу вернуть залог из своих денег собственник не может, потому что после решения о реализации ими распоряжается управляющий. Общие правила о залоге собраны в материале о залоге при аренде квартиры.

Частые вопросы

Нужно ли сообщать жильцу о банкротстве собственника

Сообщать жильцу о банкротстве собственника стоит сразу после решения о реализации имущества, потому что с этого дня плату получает финансовый управляющий. Жилец, который продолжает переводить деньги на старую карту, рискует спором о том, исполнил ли он обязанность. Письмо с реквизитами от управляющего и копией решения суда снижает этот риск.

Можно ли сдать квартиру перед подачей заявления о банкротстве

Сдать квартиру перед подачей заявления о банкротстве собственник вправе сам, согласий закон о банкротстве на этом этапе не требует. Договор потом увидит финансовый управляющий и проверит условия: ставку, срок, получателя денег. Договор по рыночной ставке с переводами на счёт собственника выдерживает такую проверку лучше, чем льготная сдача родственнику с оплатой наличными.

Что делать, если жилец уже живёт, а собственника признали банкротом

Договор найма, заключённый до признания собственника банкротом, продолжает действовать, но финансовый управляющий вправе заявить отказ от его исполнения по закону о банкротстве. Жильцу сообщают реквизиты для оплаты, а собственник передаёт управляющему копию договора с описью и актом. Если управляющий намерен отказаться от договора, его просят сообщить об этом письменно, чтобы у жильца было время на переезд.

Первый шаг до объявления

Перед объявлением о сдаче соберите три бумаги: определение или решение арбитражного суда, контакты финансового управляющего и проект договора найма с описью. Проект отправьте управляющему с просьбой письменно подтвердить, кто подписывает договор и на какой счёт платит жилец.

Третий вопрос управляющему касается вашей доли: сколько из арендной платы останется на жизнь вам и иждивенцам. Пока на него нет ответа в переписке, объявление лучше не публиковать. Если ставку предстоит обосновать перед управляющим и кредиторами, опорой послужат похожие объявления по району, а заявка на бесплатную оценку квартиры даст вторую точку для сравнения.