Что проверить в договоре с риэлтором на сдачу квартиры, зависит от того, какой документ вам дали: договор оказания услуг, договор поручения или агентский договор. От вида договора зависит, кто станет стороной договора найма с жильцом, когда наступает оплата и на каких условиях вы сможете выйти.

Собственнику, которому риэлтор прислал файл накануне встречи, хватит одного вечера с карандашом: спорные строки проще обсудить до подписи. Если договор уже подписан, гражданин всё равно вправе из него выйти.

Шесть мест договора и порядок их чтения

Что должно быть в договоре с риэлтором на сдачу квартиры

Договор с риэлтором на сдачу квартиры содержит предмет с перечнем действий и результатом, срок оказания услуг, сумму вознаграждения с именем плательщика и событие для оплаты. Отдельно записывают срок эксклюзива с правом искать жильца самому. В том же тексте описывают полномочия риэлтора и порядок, по которому вы сможете выйти. Вид договора определяют по обязанностям исполнителя: услуги (ст. 779 Гражданского кодекса РФ, ГК РФ), поручение (ст. 971) или агентский договор (ст. 1005).

Нужен ли помощник вообще и какие десять вопросов задать агенту до встречи, разобрано в сравнении самостоятельной сдачи и сдачи через агентство. Если исполнитель ещё не выбран, начните с проверки самого риэлтора.

Вид договора определяют обязанности риэлтора, а не заголовок

Шапка «Договор на оказание риэлторских услуг» ничего не решает. Роспотребнадзор советует, если из названия вид неясен, смотреть на обязанности исполнителя (управление Роспотребнадзора по Республике Алтай). К клиенту-гражданину при этом применяется Закон о защите прав потребителей.

Риэлтор «организует показы и готовит проект договора найма», а подписываете вы: перед вами услуги по ст. 779 ГК РФ. Риэлтор «заключает договор найма от имени и за счёт собственника»: так выглядит поручение по ст. 971, права по сделке возникают прямо у вас. Если исполнитель назван агентом и действует за ваш счёт от своего имени или от вашего, договор агентский (ст. 1005).

Последствие Услуги (ст. 779–782 ГК) Поручение (ст. 971–978 ГК) Агентский (ст. 1005–1010 ГК)
Кто сторона договора найма Собственник, подпись ставит сам Собственник, хотя подписывает поверенный Собственник, если агент действует от его имени; агент, если от своего
Оплата, если порядок не записан По цене, обычной за аналогичные услуги После исполнения поручения, по обычной цене В течение недели после отчёта агента
Выход собственника В любой момент с оплатой фактических расходов Отмена во всякое время, оплата по объёму сделанного Без срока: отказ любой стороны; гражданин вправе выйти и по ст. 32 закона о защите прав потребителей
Передача работы другому Лично, если договор не разрешает иное Передоверие по разрешению или вынужденно Субагент, если договор не запрещает
Схема договора с риэлтором: при поручении собственник сторона найма, агент от своего имени сам становится стороной
Стороной договора найма собственник остаётся при услугах и поручении, а при агенте от своего имени ею становится агент.

Самая заметная разница в первой строке. Агент, подписавший договор найма от своего имени, сам приобретает по нему права и обязанности, даже если вы названы в тексте сделки (п. 1 ст. 1005 ГК). Чтобы стороной найма остались вы, в агентском договоре нужна формулировка «от имени принципала».

Предмет и результат: за что именно вы платите

Предмет договора отвечает на вопрос, что исполнитель обязан сделать, и всё, что в нём не названо, риэлтор вправе не делать. Для сдачи предмет удобно разложить по этапам: подготовка со съёмкой; объявление на площадках; звонки с показами; проверка кандидата; договор найма с описью и актом; передача ключей.

Результат стоит назвать прямо: подписанный договор найма и акт приёма-передачи квартиры. Формулировка «поиск потенциальных нанимателей» результатом не служит: под неё подходит и один пустой показ. Рядом записывают срок оказания услуг, который, по наблюдению Роспотребнадзора, агентства часто не указывают.

Закон о защите прав потребителей запрещает условие, по которому гражданину оказывают дополнительные платные услуги без его согласия (ст. 16 п. 2). «Профессиональная фотосъёмка оплачивается отдельно» без суммы и без вашей подписи под заказом как раз такой случай.

По договору услуг риэлтор работает лично, если договор не разрешает иное (ст. 780 ГК), а агент вправе привлечь субагента, пока договор это не запрещает (ст. 1009). Если показы должен вести конкретный человек, впишите его.

Граница работы после заселения тоже часть предмета. The·Rent, например, только сдаёт квартиры: сопровождение первого месяца бесплатно, после этого квартира у собственника.

Оплата за результат: плательщик и событие для оплаты

Как оплачивается работа риэлтора при сдаче

Работу риэлтора при сдаче оплачивают в той сумме и в тот срок, которые записаны в договоре с ним (ст. 781 и ст. 1006 ГК РФ). Надёжнее привязать оплату к событию: подписан договор найма, квартира передана по акту. Плательщика тоже называет договор. Если платит собственник, рядом стоят сумма или формула от месячной арендной платы.

Строка без суммы обходится дороже, чем кажется. Без согласованной цены услуги оплачивают по цене, обычной за аналогичные, и она может не совпасть с вашими ожиданиями. По агентскому договору без порядка оплаты вознаграждение платят в течение недели после отчёта агента.

Строку о комиссии проверяют на три ответа: кто плательщик, как считается сумма и после какого события возникает долг. Формула «процент от ставки» спорна, если ставку меняли на переговорах. Кто на рынке платит комиссию и от чего это зависит, разобрано в отдельном материале.

Эксклюзив со сроком и штраф за отказ

Эксклюзив закон допускает: агентский договор может обязать собственника не заключать аналогичных договоров с другими агентами на определённой территории или не вести такую же деятельность самому (ст. 1007 ГК). Такой вариант выбирают 96% клиентов The·Rent.

Проверить в тексте нужно две вещи: дату окончания эксклюзива и то, запрещён ли вам самостоятельный поиск. Формула «до полного исполнения обязательств» вместо даты превращает эксклюзив в бессрочный.

Штраф за отказ от договора закон для гражданина отвергает: статья 16 Закона о защите прав потребителей называет недопустимыми санкции, мешающие свободному отказу по ст. 32. Плату за отказ ГК допускает лишь в обязательствах, связанных с предпринимательской деятельностью всех сторон (ст. 310), а собственник своей квартиры здесь гражданин-потребитель.

Тревожные формулировки звучат так: «при одностороннем отказе заказчик выплачивает вознаграждение в полном размере» или «отказ возможен не ранее чем через 60 дней». Их разумно вычеркнуть до подписи. Туда же относится строка «споры рассматриваются по месту нахождения исполнителя»: ограничение подсудности для потребителя закон тоже называет недопустимым.

Полномочия: что дать риэлтору и что оставить себе

Полномочия нужны только там, где риэлтор подписывает что-то вместо вас; для показов и переписки они не требуются.

Действие Решение Условие в тексте
Подписать договор найма Дать, если вы далеко Только на согласованных условиях: ставка не ниже суммы, срок, состав жильцов
Подписать опись и акт приёма-передачи Дать вместе с договором С фото каждой страницы вам в день заселения
Получить арендную плату и залог Оставить себе Деньги приходят на ваш счёт по реквизитам из договора найма
Передать полномочия другому Не давать Прямая строка «без права передоверия»
Изменить или расторгнуть договор найма Оставить себе Только с вашего письменного согласия
Срок полномочий Ограничить Конкретная дата окончания

Полномочия, записанные прямо в договоре с риэлтором, работают как доверенность (п. 4 ст. 185 ГК). Строка «исполнитель вправе заключать договоры найма и получать денежные средства» на седьмой странице даёт столько же, сколько отдельный бланк.

Если письменный агентский договор наделяет агента общими полномочиями на сделки от вашего имени, ссылаться перед жильцом на то, что агент полномочий не имел, вы не сможете, если не докажете, что жилец знал об ограничениях (п. 2 ст. 1005).

Доверенность без срока действует год, без даты она ничтожна (ст. 186). Полный перечень полномочий для отдельного бланка приведён в статье о доверенности на сдачу квартиры, там же разобраны форма и проверка в реестре нотариата.

Выход из договора: порядок в четыре шага

Можно ли расторгнуть договор с риэлтором

Расторгнуть договор с риэлтором собственник-гражданин может в любой момент: статья 32 Закона о защите прав потребителей и статья 782 ГК РФ требуют только оплатить исполнителю фактически понесённые расходы. Условие о штрафе за такой отказ закон о защите прав потребителей прямо относит к недопустимым (ст. 16 п. 2). Поручение доверитель отменяет во всякое время, и соглашение об отказе от этого права ничтожно (ст. 977 ГК РФ).

  1. Письменное уведомление об отказе от договора. Отправьте его с датой в канале, который назван в договоре. Подтверждение отправки сохраните.
  2. Отмена полномочий. Доверенность отменяют в той же форме, в которой её выдали, или у нотариуса (ст. 188 ГК). Если полномочия записаны в самом договоре, строку об их отмене включают в уведомление.
  3. Расчёт. По договору услуг оплачивают фактические расходы по смете и чекам, по поручению возмещают издержки и платят вознаграждение соразмерно сделанной работе (ст. 978 ГК).
  4. Снятие объявлений. Попросите письменно убрать все объявления с вашей квартирой и через несколько дней проверьте поиск по адресу дома.

Агентский договор без срока прекращается отказом любой стороны (ст. 1010 ГК). Итоговый отчёт агента читают сразу: возражения сообщают в течение 30 дней, если договор не задаёт иной срок, иначе отчёт считается принятым (п. 3 ст. 1008).

Частые вопросы

Можно ли подписать договор сразу с двумя риэлторами

Договор сразу с двумя риэлторами подписать можно, если ни в одном нет эксклюзива: запрет работать с другими агентами возникает только из текста договора (ст. 1007 ГК). Перед второй подписью перечитайте первый договор целиком: запрет на других агентов бывает записан в обязанностях заказчика или в пункте о сроке. Если такой запрет есть и его срок не истёк, второй договор нарушит первый.

Что делать, если риэлтор просит предоплату за поиск

Предоплату за поиск жильца обсуждают только с перечнем действий, которые она покрывает, и с условием возврата, если договор найма не подписан. При отказе от договора гражданин оплачивает фактически понесённые исполнителем расходы, а не всё вознаграждение. Без сметы на рекламу, съёмку и выезды предоплату безопаснее не вносить.

Кто сторона договора найма, если риэлтор подписывает его от своего имени

Стороной договора найма, который агент подписал от своего имени, становится сам агент, даже если собственник упомянут в тексте (п. 1 ст. 1005 ГК). Жилец платит агенту, уведомления и претензии тоже идут через него, а собственник получает деньги по агентскому договору. Без такой схемы в договоре пишут «от имени принципала».

Перед подписью: шесть пометок на полях

Пометки ставят прямо на распечатке и обсуждают с риэлтором до подписи:

  1. От чьего имени подписывается договор найма.
  2. Результат и срок услуг датой.
  3. Сумма вознаграждения и событие для оплаты. Для сравнения: в The·Rent комиссию платит жилец, а собственник платит 50% месячной арендной платы только при ставке от 150 000 ₽ в месяц.
  4. Дата конца эксклюзива и право искать самому.
  5. Деньги жильца на ваш счёт, без передоверия.
  6. Нет штрафа за отказ и ограничения подсудности.

Больше двух пометок означает правку договора. Кто и почему оплачивает работу агента, разобрано в материале о комиссии при аренде квартиры. Другие статьи о выборе исполнителя собраны в разделе о выборе агентства и риэлтора, а сдать квартиру через The·Rent можно, оставив заявку на главной.