Если выбирать риэлтора для сдачи квартиры по отзывам и уверенному обещанию «сдам за неделю», легко ошибиться: отзыв не говорит, кто проведёт показы, кто проверит жильца и куда пойдут его деньги. Надёжнее выбирать по документам. За один вечер можно проверить в открытых сервисах регистрацию исполнителя и его долги с судебными спорами, запросить прошлые объявления и текст договора, а затем принять одно из трёх решений.

Собственнику, которому звонят с фразой «у нас есть клиент на вашу квартиру», такая проверка нужна в первую очередь. Чем быстрее агент торопит с подписью, тем полезнее спокойный вечер с ИНН исполнителя (идентификационным номером налогоплательщика) и ноутбуком.

Отзывы показывают впечатление, документы показывают исполнителя

Как выбрать риэлтора для сдачи квартиры

Риэлтора для сдачи квартиры выбирают по проверяемым признакам: регистрация юрлица, индивидуального предпринимателя (ИП) или самозанятого в сервисах Федеральной налоговой службы (ФНС), отсутствие крупных долгов и споров с клиентами, прошлые объявления с фото и сроками, договор, который дают прочитать заранее. Отдельно выясняют, кто проводит показы и отбор жильца и что риэлтор делает после заселения. Плата вперёд и эксклюзив без даты служат поводом искать другого исполнителя.

Отзывы при этом не бесполезны: они подсказывают, о чём спросить. Если в двух отзывах жалуются на долгий возврат денег, вопрос о том, куда жилец переводит первый платёж, станет первым в разговоре.

Работа риэлтора и ваша часть на каждом этапе сдачи

Сдача делится на этапы, и на каждом видно, какую работу берёт исполнитель. Ниже этапы взяты из порядка работы The·Rent, а в правой колонке указано, что попросить в подтверждение у любого риэлтора.

Этап Работа риэлтора Решение собственника Что попросить как доказательство
Портрет жильца Вопросы о составе семьи и сроке Кого вы готовы заселить Вопросы первого звонка
Подготовка Клининг и мелкие правки Бюджет Фото до и после
Объявление Съёмка, текст, ставка Нижняя граница ставки Прошлые объявления
Показы Фильтр обращений, показы без вас Окна для показов Отчёт о показах
Проверка жильца Паспорт, долги, доход Выбор кандидата Что вы увидите по итогам
Заселение Договор найма, опись, акт Подпись или доверенность Образец договора найма
После заселения По договору; The·Rent квартиру после заселения не ведёт, первый месяц сопровождает бесплатно Остальной срок аренды Граница работы в договоре

Последняя строка решает, кому жилец позвонит через полгода из-за протечки. Если граница в договоре риэлтора не названа, вопросы после передачи ключей остаются у вас. Как риэлтор проверяет жильца, удобно сравнить с проверкой арендатора в пять шагов.

Проверка за один вечер: порядок от простого к сложному

Порядок проверки повторяет тот, по которому проверяют жильца: сначала документ и регистрация, затем публичные базы долгов и споров, затем подтверждение опыта.

Порядок проверки риэлтора для сдачи квартиры: выписка ФНС, статус самозанятого, ФССП, суды, реестр гильдии и решение
Риэлтора проверяют от регистрации к базам долгов и споров, а решение принимают по сумме признаков.
  1. Регистрация. Попросите ИНН или ОГРН (основной государственный регистрационный номер) агентства и найдите его в сервисе ФНС по выпискам из ЕГРЮЛ и ЕГРИП (единых госреестров юрлиц и индивидуальных предпринимателей). В выписке смотрят дату регистрации и адрес, а название сверяют с тем, что стоит в договоре.
  2. Частный риэлтор без ИП. Статус плательщика налога на профессиональный доход (самозанятого) проверяется по ИНН в бесплатном сервисе ФНС. Самозанятый может работать с вами по договору услуг, но не по договору поручения или агентскому договору (422-ФЗ, ст. 4 ч. 2 п. 5). Человек, который работает без статуса, не сможет выдать вам чек.
  3. Долги. Федеральная служба судебных приставов (ФССП) ведёт банк данных исполнительных производств, и часть сведений открыта на её сайте (229-ФЗ, ст. 6.1). Ищут по названию компании или ФИО.
  4. Споры. Тексты судебных актов публикуются в интернете (262-ФЗ, ст. 15). Иски клиентов о возврате денег за услуги ищут по названию исполнителя; опубликованы не все акты, поэтому пустой поиск не гарантия.
  5. Реестр гильдии. В едином реестре Российской гильдии риэлторов проверяют, есть ли у агентства сертификат и аттестованные специалисты.

Как проверить агентство недвижимости

Агентство недвижимости проверяют по ИНН или ОГРН в сервисе ФНС: выписка из ЕГРЮЛ показывает дату регистрации компании и её адрес. Долги компании ищут в банке данных исполнительных производств ФССП, споры с клиентами — в опубликованных судебных актах по названию. Членство в Российской гильдии риэлторов и сертификат видны в её добровольном реестре. Лицензии у агентств нет, спрашивать её бессмысленно.

Лицензии нет, реестр гильдии добровольный

Риэлторской деятельности в перечне лицензируемых видов нет, а новые виды в него добавляют только изменением самого закона (99-ФЗ, ст. 12). Фраза «у нас лицензия» в разговоре должна насторожить: показать её нечего.

Реестр гильдии устроен иначе. В него входят агентства, которые прошли добровольную сертификацию услуг на соответствие стандарту брокерских услуг, и аттестованные специалисты. Запись в реестре показывает, что компания согласилась на внешнюю проверку.

Доказательства работы: объявления, договор, отчёт

Самое честное доказательство опыта видно на площадках. Попросите два-три объявления о квартирах, которые риэлтор сдал за последние месяцы: качество фото, текст, ставка, сколько дней объявление провисело. Если показать нечего, опыт остаётся на словах.

Образец договора с собственником просят до встречи. Как читать его по строкам, разобрано в статье о договоре с риэлтором на сдачу квартиры. Третий документ, отчёт о показах, отвечает на вопрос, будете ли вы получать после каждого показа имя кандидата с причиной отказа.

Десять базовых вопросов агенту собраны в сравнении самостоятельной сдачи и сдачи через агентство. К ним стоит добавить три уточнения:

  • Куда жилец переводит первый платёж и залог: на ваш счёт или риэлтору?
  • Можно ли выйти из эксклюзива до даты и что вы оплатите при выходе?
  • Сколько человек будет вести вашу квартиру и кто из них отвечает за итог?

Красные флаги и что делать с каждым

Флаг Чем опасен Что сделать
Оплата вперёд «за поиск» или «доступ к базе» Деньги уходят до результата Привязать оплату к подписанию договора найма
Нет юрлица, ИП или статуса самозанятого Не с кого спросить по договору, нет чека Отказаться или попросить оформить статус
Договор только на встрече, без копии заранее Нет времени прочитать условия Попросить файл заранее, без него не подписывать
Эксклюзив без даты и с запретом искать самому Бессрочная привязка к одному исполнителю Вписать дату и право самостоятельного поиска
Деньги жильца на личную карту риэлтора Залог и плата проходят мимо вас Реквизиты собственника в договоре найма
«Клиент уже ждёт» до осмотра квартиры Давление и подпись без проверки Сначала осмотр и проверка исполнителя
Штраф за отказ от договора Условие недопустимо для гражданина Вычеркнуть до подписи

Последний флаг опирается на закон. Закон о защите прав потребителей запрещает условия о штрафах, которые мешают гражданину отказаться от договора (ст. 16), а Роспотребнадзор называет ограничение такого отказа незаконным (памятка управления по Республике Алтай). Эксклюзив сам по себе допустим: ГК разрешает агентскому договору запретить работу с другими агентами и самостоятельный поиск (ст. 1007), поэтому важна дата.

Решение после проверки: три исхода

Работать можно, когда регистрация подтверждена и в базах нет долгов с исками клиентов. Объявления и договор при этом показаны до встречи. Работать с условиями стоит, если признаки в порядке, но в договоре есть слабые места: эксклюзив короче и с датой, деньги жильца напрямую собственнику, оплата после подписания договора найма. Эксклюзив выбирают 96% клиентов The·Rent, и он оправдан, когда срок записан в тексте.

Отказаться разумно при любом флаге, который исполнитель не готов снять: просит деньги вперёд, не даёт договор, не называет ИНН.

Частые вопросы

Агентство или частный риэлтор: кого проверять строже

Частного риэлтора и агентство проверяют одинаково, отличаются только сервисы. У агентства смотрят выписку из ЕГРЮЛ и споры по названию компании, у частного риэлтора с ИП выписку из ЕГРИП, у самозанятого статус плательщика налога на профессиональный доход по ИНН. В агентстве стоит уточнить, какой сотрудник будет вести квартиру и останется ли он на связи до заселения.

Можно ли работать с риэлтором без договора

Работа с риэлтором без письменного договора оставляет собственника без доказательств: нечем подтвердить объём поручения и его цену с датой оплаты. Если исполнитель просит деньги или подпись под договором найма, договор с ним нужен до первого показа. Устные договорённости о комиссии и сроке потом трудно восстановить даже в переписке.

Что значит, если риэлтора нет в реестре гильдии

Отсутствие риэлтора в реестре Российской гильдии риэлторов означает только то, что он не проходил добровольную сертификацию. Запретом работать это не служит: лицензии в этой сфере нет. В таком случае больше веса получают регистрация в сервисах ФНС и чистые базы ФССП и судов. Прошлые объявления и договор, который дают прочитать заранее, говорят об исполнителе больше членства.

Риэлтор проверен, дальше договор

Когда проверка пройдена, остаётся прочитать договор и согласовать строки, отмеченные во время разговора. Кто платит комиссию при аренде и сколько это стоит владельцу, разобрано в материале о комиссии риэлтору, другие материалы раздела собраны на странице о выборе агентства и риэлтора.

Проверенного исполнителя удобно сравнить с сервисом, где этапы и граница после заселения записаны до подписи: для этого есть заявка на бесплатную оценку квартиры на главной.